Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật

Hợp đồng thuê nhà ở được quy định cụ thể theo luật hiện hành như thế nào? Các trường hợp được chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Khái quát về hợp đồng thuê nhà

Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.

Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà

Theo Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Các loại nhà ở được dùng cho mục đích thuê gồm:

• Nhà ở riêng lẻ; nhà ở thương mại; nhà ở xã hội; nhà ở để phục vụ tái định cư; nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; nhà ở chung cư.

Tham khảo thêm: Hợp đồng lao động thử việc

Lưu ý:

Điều kiện của nhà ở đáp ứng yêu cầu của hợp đồng thuê nhà ở:

• Nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai);
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai);

• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Lưu ý:

Đối tượng của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Chủ thể là bên cho thuê phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện thuê nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Chủ thể là bên thuê phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện thuê nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện thuê nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được thuê nhà.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Lưu ý: Quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài và tổ chức, cá nhân là người nước ngoài trong hợp đồng mua thuê ở gồm:

Tham khảo thêm: Hợp đồng dịch vụ là gì ? Đặc điểm, đối tượng của hợp đồng dịch vụ

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

– Đối với các cá nhân, tổ chức nước ngoài bao gồm:

• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở
• Đối với tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại VN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của VN cấp.
• Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN thì phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Nội dung của hợp đồng thuê nhà ở

Nội dung của hợp đồng thuê nhà phải đảm bảo đầy đủ nội dung của hợp đồng về nhà ở theo quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, cụ thể như sau:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Thông tin về giao dịch thuê nhà ở;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thoả thuận về giá;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho thuê nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thoả thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký.

Trong đó nội dung cụ thể của một số mục như sau:

Quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng

Bên cho thuê nhà ở

Quyền của bên cho thuê nhà ở

• Yêu cầu bên thuê nhận nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
• Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
• Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định pháp luật.
• Yêu cầu bên thuê giao lại nhà khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

• Giao nhà cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà theo đúng công năng, thiết kế.
• Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê.
• Bảo trì, sửa chữa nhà ở theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
• Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Bên thuê nhà ở

Quyền của bên thuê nhà ở

• Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở;
• Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
• Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
• Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
• Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà trong trường hợp nhà bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
• Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
• Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật;
• Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

• Bảo quản, sử dụng nhà ở đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
• Thanh toán đủ tiền thuê nhà ở theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
• Sửa chữa hư hỏng của nhà do lỗi của mình gây ra.
• Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
• Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, thời điểm hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tuỳ thuộc vào nhu cầu của các bên.

Trên đây là một số nội dung về Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật. Nếu có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ Lawkey để được giải đáp chi tiết.

Tham khảo thêm: Tình huống chấm dứt hợp đồng trước thời hạn