Tính thuế mua bán nhà đất

Căn cứ:

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;

Xem thêm: Tính thuế mua bán nhà đất

– Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế TNCN;

– Thông tư 250/2016/TT-BTC về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

Lưu ý. 03 loại thuế, phí, lệ phí dưới đây là số tiền mà bên mua, bên bán nộp cho Nhà nước. Ngoài ra, khi chuyển nhượng các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng và phí công chứng là phí mà người có yêu cầu công chứng trả cho tổ chức công chứng nên không trình bày trong bài này.

1. Thuế thu nhập cá nhân

* Người có nghĩa vụ nộp thuế:

Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.

* Mức thuế phải nộp:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

2%

x

Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

– Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

– Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Xem thêm: 2 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:

1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

2. Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

3. Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

* Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

– Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

– Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

– Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

Tham khảo thêm: Thuế trước bạ ô tô thành phố hồ chí minh

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Thời hạn nộp thuế:

– Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

– Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Xem thêm: Mua bán nhà đất 2021: Lưu ý gì về điều kiện, hồ sơ, thủ tục?

3 loại thuế phí khi mua bán nhà đất (Ảnh minh họa)

2. Lệ phí trước bạ

* Người nộp lệ phí:

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

* Mức nộp lệ phí trước bạ:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

Lệ phí trước bạ

=

Tìm hiểu thêm: Lập tờ khai thuế TNCN theo quý, tháng từ tiền lương, tiền công

0.5%

x

Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Với đất:

Lệ phí trước bạ

=

Tìm hiểu thêm: Lập tờ khai thuế TNCN theo quý, tháng từ tiền lương, tiền công

0.5%

x

Diện tích

x

Giá 01 m2 tại Bảng giá đất

Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ

=

Tìm hiểu thêm: Lập tờ khai thuế TNCN theo quý, tháng từ tiền lương, tiền công

0.5%

x

(

Diện tích

x

Giá 01 m2

x

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

)

Trong đó:

– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.

* Hồ sơ khai lệ phí trước bạ:

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.

– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.

* Nơi nộp hồ sơ:

– Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xem chi tiết tại: Nơi nộp hồ sơ các thủ tục hành chính về đất đai.

* Thời hạn nộp lệ phí:

– Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.

3. Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.

Kết luận, khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận (nếu có); các bên nộp hồ sơ khai thuế, phí cùng với hồ sơ sang tên Sổ đỏ, trừ trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

>> Thủ tục mua bán đất đai 2019: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất

Khắc Niệm

Tham khảo thêm: Tính tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định mới nhất