“Tôi có mua một mảnh đất của ông A vào tháng 1/2021. Hợp đồng mua bán nhà đất được viết giấy tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đến nay, người bán là ông A vẫn trốn tránh không giao đất cũng không trả lại tiền cho tôi.”
Hợp đồng dưới dạng giấy chuyển nhượng đất viết tay khi đó có giá trị pháp lý hay không và tôi nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Xem thêm: Giấy viết tay mua bán đất có giá trị không
Trả lời:
Đối với trường hợp của bạn, liên quan đến Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý hay không và phương án xử lý giấy chuyển nhượng đất viết tay, chúng tôi xin trả lời và làm rõ từng câu hỏi thông qua các phân tích sau:
1. Hợp đồng mua bán đất viết tay có hợp pháp?
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường.
Việc bạn giao dịch, mua bán đất đai chỉ bằng giấy tờ viết tay là rất rủi ro về mặt pháp lý vì hợp đồng có khả năng bị vô hiệu do vi phạm về hình thức. Kể cả trong trường hợp bạn đã trả hết tiền mua đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về ông A.
Do đó mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất giấy tay không có giá trị pháp lý đối với các quy định pháp luật hiện hành.
Xem thêm: Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
2. Những rủi ro của hợp đồng mua bán nhà đất viết tay
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bán.
Do đó, nếu không thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thì sẽ kéo theo quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện để tham gia các giao dịch liên quan.
Như vậy khi mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán giấy tay thì không thể đăng ký sang tên đất đai cho bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê,… đối với quyền sử dụng đất đó sau này.
Hợp đồng mua bán đất viết tay do không được cơ quan có thẩm quyền công nhận nên ông A có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cùng lúc cho nhiều người dẫn đến tranh chấp đất đai.
3. Xử lý hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay
Trường hợp của bạn là hợp đồng mua bán nhà đất viết giấy tay, chưa được công chứng hoặc chứng thực thì phải xét đến việc hiện tại bạn đã hoàn thành nghĩa vụ trả tiền đến đâu. Có 2 trường hợp như sau:
Đọc thêm: Chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư
Nếu bạn trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.
Căn cứ vào khoản 1 và 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên trong trường hợp của bạn, ông A chưa giao đất cho bạn vì vậy bạn không có nghĩa vụ trả lại đất, ngược lại ông A có nghĩa vụ phải trả lại tiền cho bạn.
Trường hợp thứ hai nếu bạn đã trả đủ số tiền cho ông A hoặc trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu khởi kiện và yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Khi đó, ông A buộc phải thực hiện nghĩa vụ giao đất cho bạn.
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
- Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xử lý hậu quả từ giao dịch mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay cũng rất phức tạp, tốn nhiều thời gian và công sức, nếu các bên mua bán không thể thỏa thuận được với nhau thì phải khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết như trên.
Do đó nếu bạn đã mua bán nhà đất thông qua hợp đồng mua bán đất viết tay thì nên đề nghị bên bán là ông A phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất đai này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả 2 bên cũng như hạn chế việc tranh chấp khởi kiện.
Tùy thuộc vào vị trí nhà đất mà bạn mua, bạn cần lựa chọn cơ quan có thẩm quyền như văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã để chứng nhận hợp đồng mua bán nhà đất này.
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản đó theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014.
Việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất viết tay được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất theo khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP.
Ngoài ra để nắm rõ thủ tục mua bán nhà đất bạn có thể tham khảo các bài viết của chúng tôi về về thủ thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất, thủ tục công chứng sang tên nhà đất hoặc liên hệ đến các Luật sư đất đai của Công ty chúng tôi để được hỗ trợ tốt nhất!
Liên hệ qua Hotline:
094 221 7878 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn;
Đọc thêm: Những điều cần biết khi mua đất sổ chung
096 267 4244 – Ls Trần Trọng Hiếu Trưởng CN là người trực tiếp tư vấn.
Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ:
– Số 15 đường 21, phường Bình An, Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh;
– Số 60A đường 22, phường Phước Long B, Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.
Liên hệ qua Zalo – Facebook:
Zalo: 0967 370 488 – Facebook: Saigon Law Office
Liên hệ qua Email:
Saigonlaw68@gmail.com
Luatsutronghieu@gmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý Khách Hàng!
>> Danh sách văn phòng luật sư của chúng tôi:
– Văn phòng luật sư Dĩ An
– Văn phòng luật sư Bình Chánh
– Văn phòng luật sư Long Thành
Tìm hiểu thêm: Giá đất là gì? Phương pháp xác định giá đất chính xác
