1. Giấy chuyển nhượng đất và hoa màu viết tay ngày 27/11/2017;
2. Giấy biên nhận tiền viết tay ngày 27/11/2017;
Xem thêm: Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
3. Hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 8/5/2018 có UBND xã xác nhận). Hợp đồng này bị tẩy xoá và ghi không đúng với 2 giấy viết tay (tức là không đúng với chuyển nhượng thực tế);
4. Đơn khởi kiện (bên mua) ghi ngày 4/4/2019.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
Nội dung chính
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc cho Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi, căn cứ vào thông tin bạn đưa ra chúng tôi xin tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới năm 2022
Bộ luật dân sự năm 2015
Bộ luật tố tụng dân sự 2015
Luật đất đai 2013
Nội dung tư vấn
Khái niệm thời hiệu khởi kiện
Theo quy định của BLTTDS năm 2015 “Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng
– Theo điểm a khoản 3 của Luật đất đai năm 2013 quy định:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
– Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản mới nhất 2022
Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 132 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
Tham khảo thêm: Quy trình mua bán nhà đất
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
– Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:
Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một Hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
>> Như vậy, thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật là ba năm, Tuy nhiên, trường hợp của bạn việc hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 8/5/2018 có UBND xã xác nhận). Hợp đồng này bị tẩy xoá và ghi không đúng với 2 giấy viết tay (tức là không đúng với chuyển nhượng thực tế) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu; còn các loại vô hiệu khác (kể cả vô hiệu do vi phạm về hình thức) đều có thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch (Điều 132 Bộ luật Dân sự).
Một số lưu ý về thời hiệu khởi kiện
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng góp vốn cập nhật mới nhất năm 2022 và Mẫu hợp đồng chuyển nhượng vốn góp
Hiện nay, pháp luật có nhiều quy định mới về thời hiệu khởi kiện nhưng thực tiễn chưa có sự cập nhật kịp thời và nhận thức đúng cũng như áp dụng thống nhất về thời hiệu khởi kiện dẫn đến việc giải quyết các vụ án không chính xác. Để việc áp dụng pháp luật về thời hiệu khởi kiện được chính xác, phù hợp với từng loại tranh chấp và thời điểm phát sinh tranh chấp, căn cứ quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và căn cứ hướng dẫn tại Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, việc áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện cần phân biệt theo thời gian khởi kiện, thụ lý giải quyết vụ án, cụ thể như sau:
Thứ nhất: Trường hợp Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện, đơn yêu cầu trước ngày 01/01/2017 nhưng chưa giải quyết hoặc đang trong quá trình giải quyết thì Tòa án vẫn áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2011 và của Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết.
Ví dụ: Ngày 10/5/2011, B ký hợp đồng với M vay số tiền 300 triệu đồng, thời hạn vay 03 tháng, lãi suất 10%/năm. Sau khi nhận tiền vay, A trả được 1 kỳ trả gốc và lãi, sau đó không trả. Ngày 05/10/2015, M khởi kiện ra Tòa án yêu cầu buộc B trả nợ gốc và lãi trong hạn, lãi quá hạn. Ngày 25/10/2015, Tòa án thụ lý, quá trình giải quyết, Tòa án đã hai lần ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án theo căn cứ tại Điều 214 BLTTDS. Tháng 8 năm 2018, Tòa án ra quyết định tiếp tục giải quyết và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Thời điểm M khởi kiện là 05/10/2015, ngày Tòa án thụ lý là ngày 25/10/2015, đến năm 2018 vụ án vẫn đang được giải quyết. Vậy theo quy định của pháp luật về thời hiệu khởi kiện thì vụ án trên cần áp dụng quy định của BLDS năm 2005 và BLTTDS năm 2011 để giải quyết. Theo đó tranh chấp vay tài sản thì không xác định thời hiệu nhưng đối với phần lãi nếu quá thời hạn khởi kiện thì không được xem xét giải quyết (theo Nghị quyết số 03/2012). Do vậy, trong vụ án này, thời điểm phát sinh tranh chấp là 10/8/2011 nhưng đến năm 2015 hơn 04 năm M mới khởi kiện là đã hết thời hiệu khởi kiện của hợp đồng (thời hiệu khởi kiện 02 năm) nên M chỉ được Tòa án chấp nhận phần yêu cầu trả tiền gốc và bác phần lãi.
Thứ hai: Đối với các giao dịch về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được xác lập trước ngày 01/01/2017, nhưng từ ngày 01/01/2017 đương sự mới có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu gửi đến Tòa án (tức là từ ngày 01/01/2017 mới phát sinh tranh chấp, yêu cầu) thì Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.
Đọc thêm: Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
Ví dụ: Ngày 10/8/2014, A và B ký hợp đồng mua bán hàng hóa. Ngày 10/7/2015, hai bên phát sinh tranh chấp. Ngày 20/8/2018, B khởi kiện ra Tòa án yêu cầu B thực hiện hợp đồng và bồi thường. Tòa án thụ lý giải quyết vụ án, ngày 25/9/2018, A yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm e khoản 1 Điều 217 vì lý do “đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết”.
Như vậy, theo quy định mới của pháp luật về thời hiệu khởi kiện, khi có một trong các bên yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án ra bản án thì Tòa án phải xem xét các loại thời hiệu khởi kiện tương ứng với giao dịch do các bên xác lập để áp dụng như: Đối với tranh chấp hợp đồng là 03 năm, chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản.
Thứ ba: Khi thụ lý giải quyết vụ án, cần lưu ý một số quy định của pháp luật về trường hợp bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện, các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện và quy định về thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự để có căn cứ giải quyết vụ án được chính xác và thống nhất.
– Các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015 gồm: Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản; yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; trường hợp khác do luật quy định.
– Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự theo Điều 156 BLDS năm 2015
>> Xem thêm: Mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất 2022
1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình.
2. Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
3. Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chưa có người đại diện khác thay thế trong trường hợp sau đây: Người đại diện chết nếu là cá nhân, chấm dứt tồn tại nếu là pháp nhân; người đại diện vì lý do chính đáng mà không thể tiếp tục đại diện được.
– Các trường hợp bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự theo Điều 157 BLDS 2015: Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; các bên đã tự hòa giải với nhau.
Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Như vậy, để việc áp dụng các quy định về thời hiệu khởi kiện trong hoạt động giải quyết các tranh chấp về dân sự chính xác có căn cứ pháp luật, các cơ quan tiến hành tố tụng cần cập nhật kịp thời và áp dụng đúng quy định của pháp luật trong từng thời điểm đối với từng vụ án cụ thể. Đồng thời, để các đương sự có nhận thức đầy đủ hơn về thời hiệu khởi kiện thì trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án cần giải thích cho đương sự biết các quy định mới của pháp luật về thời hiệu khởi kiện để họ kịp thời thực hiện quyền khởi kiện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
>> Xem thêm: Năm 2022, Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thế nào ?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn pháp luật dân sự.
Đọc thêm: Cách viết đơn kiến nghị về đất đai
