Hướng dẫn cách viết giấy đặt cọc mua đất theo các mẫu thông dụng và một số vấn đề pháp lý quan trọng có liên quan.
Tranh chấp đất đai là một trong những lý do hàng đầu khiến người mua nhà đất hiện nay bật chế độ thận trọng. Tuy nhiên, cũng chính vì vậy mà các quy định pháp luật được quan tâm, ứng dụng một cách chính xác, có chọn lọc hơn. Trong mua bán, giao dịch liên quan đến bất động sản, sơ hở về pháp lý có thể dẫn đến những chuỗi rủi ro rất khó để khắc phục, chưa kể đến để lại hậu quả kéo dài và gây tổn thất lớn.
Xem thêm: Giấy đặt cọc mua đất
Không chỉ có biên bản giao nhận tiền mua đất, biên bản thỏa thuận mua chung đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… giấy đặt cọc mua đất cũng là loại văn bản quan trọng, một phần vì tính chất của chế định đặt cọc, một phần vì giá trị pháp lý, vai trò của giấy đặt cọc nói chung.
Ở bài viết này sẽ có các mẫu đặt cọc mua đất, mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất khá chi tiết, sử dụng cho trường hợp mua bán đất nền, đất nông nghiệp, đất thổ cư,… Đồng thời, hướng dẫn một số tình huống pháp lý phát sinh liên quan đến đặt cọc mua đất.
Nội dung chính
Các mẫu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mẫu 1
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-***-
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v Mua bán nhà, đất)
Hôm nay, ngày […] tại […], chúng tôi gồm có:
I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):
Ông (Bà): […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):
Họ và tên chủ hộ: […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
Các thành viên của hộ gia đình bên bán (bên B):
Ông (Bà): […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
Ông (Bà): […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
III. Cùng người làm chứng:
1.Ông(Bà): […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
2.Ông(Bà): […]
Sinh ngày: […]
Chứng minh nhân dân số: […] cấp ngày […] tại […]
Hộ khẩu thường trú: […]
IV. Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC
Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:[…]
Bằng chữ:[…]
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC
Thời hạn đặt cọc là: […], kể từ ngày […]
ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC
1.Bằng việc đặt cọc này Bên A cam kết mua đất của bên B tại […]
Bên B nhận tiền đặt cọc và cam kết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : […] với diện tích là […]m2 giá bán là […]
2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả: […] khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước […] sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng 7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng Nhà Nước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịch theo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽ là người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:
a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi ký hợp đồng đặt cọc;
b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;
2. Bên A có các quyền sau đây:
a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);
b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:
a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);
b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);
c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất để trả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.
2. Bên B có các quyền sau đây:
Tìm hiểu thêm: Thẩm quyền trích đo địa chính thửa đất
Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc không đạt được).
ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên B phải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.
ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A
ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làm chứng.
3. Hợp đồng có hiệu lực từ: […]
Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.
…., ngày …tháng ..… năm 20…..
Bên A
(Ký, ghi rõ họ tên)
Bên B
(Ký, ghi rõ họ tên)
Người làm chứng
(Ký, ghi rõ họ tên)
Người làm chứng
(Ký, ghi rõ họ tên)
Mẫu 2
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày […], tại […], chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: […]
Sinh năm: […]
CMND/CCCD số: […] do […] cấp ngày […]
Hộ khẩu thường trú tại: […]
Bà: […]
Sinh năm:[…]
CMND/CCCD số: […] do […] cấp ngày […]
Hộ khẩu thường trú tại: […]
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:[…]
Sinh năm: […]
CMND/CCCD số: […] do […] cấp ngày […]
Hộ khẩu thường trú tại: […]
Bà: […]
Sinh năm: […]
CMND/CCCD số: […] do […] cấp ngày .[…]
Hộ khẩu thường trú tại: […]
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền […]đồng (Bằng chữ: […] đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số […], tờ bản đồ số […] tại địa chỉ […] theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất […] số […]; số vào sổ cấp GCN số […] do […] cấp ngày […] mang tên […]
Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: […] m2 (Bằng chữ: […]mét vuông)
– Thửa đất:[…] – Tờ bản đồ:[…]
– Địa chỉ thửa đất: […]
– Mục đích sử dụng:[…]m2
– Thời hạn sử dụng: […]
– Nguồn gốc sử dụng: […]
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: […], kể từ ngày […] hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:[…] (Bằng chữ: […] đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
Tìm hiểu thêm: Công nhận quyền sử dụng đất
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm […] tờ, […] trang và được lập thành […] bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ […] bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
BÊN ĐẶT CỌC(Ký, ghi rõ họ tên) BÊN NHẬN ĐẶT CỌC(Ký, ghi rõ họ tên)
Những lưu ý quan trọng trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Từ những bài viết khá chi tiết về đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, bạn đọc đã phần nào nhìn thấy tổng quan tầm quan trọng và cần thiết của loại văn bản này. Trên thực tế, không có luật đặt cọc mua đất, hướng dẫn chi tiết riêng cho các giao dịch mua bán đất nhưng dựa trên tinh thần của luật đất đai và các quy định chung, kết hợp với thực tiễn, đúc kết ra những nội dung quan trọng. Tham khảo và vận dụng những điều này có thể hạn chế đáng kể những rủi ro pháp lý, những xung đột không mong muốn.
Thứ nhất, đảm bảo các nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc mua đất. Những nội dung cơ bản cần phải có trong mẫu giấy đặt cọc đất thường bao gồm:
- Thông tin của hai bên giao dịch và bên thứ 3 (người làm chứng): Họ và tên, ngày sinh, CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú.
- Thông tin về lô đất đặt cọc: vị trí, diện tích đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, tài sản trên đất,…
- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số.
- Nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
- Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán.
- Thời hạn đặt cọc.
- Mức phạt cọc
- Phương thức giải quyết tranh chấp khi có phát sinh
- Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng, cam kết thỏa thuận chung,…
Thời hạn sử dụng và nguồn gốc thửa đất là một nội dung khá quan trọng, nhất là khi mua đất có kèm nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, phải kiểm tra xem bên bán có đăng ký, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, thông tin trên đó ghi như thế nào về thời hạn, chế độ sử dụng. Đồng thời, kiểm tra thực trạng của đất và tài sản trên đó, đề phòng trường hợp có tranh chấp hoặc bị thế chấp.
Trong các thỏa thuận của giấy đặt cọc mua đất, việc xác định nghĩa vụ nộp thuế, các khoản lệ phí liên quan đến phần nghĩa vụ các bên thực hiện cũng nên được đề cập đến. Những khoản thu thường gặp là thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất, lệ phí tại cơ quan công chứng, cơ quan làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Mặc dù theo pháp luật hiện hành, với mỗi loại thuế, phí sẽ gắn với trách nhiệm của từng chủ thể nhưng các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về người có nghĩa vụ tài chính; chỉ cần đảm bảo khi nộp kê khai đúng thông tin mà pháp luật quy định.
Thứ hai, muốn phạt cọc thì phải ghi rõ mục đích “đặt cọc”.
Pháp luật hiện hành cho phép các bên được tự do thỏa thuận mức phạt cọc, miễn sao không vi phạm điều cấm, không trái với các quy tắc, chuẩn mực đạo đức của xã hội. Mặc dù còn khá nhiều bất cập nhưng quy định này cho thấy sự tôn trọng và đề cao quyền tự do thỏa thuận cho các chủ thể.
Tuy nhiên, cần lưu ý, “phạt cọc” áp dụng cho các trường hợp được xếp vào hành vi “đặt cọc”. Vì vậy, cần phải ghi rõ mục đích của việc tạo lập văn bản là ghi nhận hành vi đặt cọc. Điều này tưởng chừng như bất hợp lý nhưng thực tế, nhiều người làm văn bản đặt cọc song lại không để tên văn bản là “hợp đồng đặt cọc”, “biên bản đặt cọc”, “giấy đặt cọc”,… mà lại thể hiện dưới dạng “giấy biên nhận”, giấy giao nhận tiền”,… đồng thời nội dung bên trong cũng không đề cập đến mục đích “đặt cọc” cho khoản tiền được giao nhận. Lúc này, sẽ không đủ cơ sở để áp dụng hay thỏa thuận phạt cọc vì nghĩa vụ các bên khi có vi phạm xảy ra, rất có thể bị xếp vào trường hợp “tiền trả trước”.
Những hành vi tương tự nhau nếu không có quy định ràng buộc rõ ràng sẽ dẫn đến tính chất, hệ quả pháp lý khác nhau. Tiền trả trước và đặt cọc cũng là khái niệm thường hay bị nhầm lẫn nhưng bản chất vốn dĩ không hề đồng nhất. Nếu không thể hiện rõ mục đích tạo lập văn bản là để “đặt cọc”, các quy định liên quan đến chế định này không có giá trị đối với giao dịch đã thực hiện.
Thứ ba, ghi rõ số tiền đặt cọc.
Không chỉ dừng lại ở việc thể hiện khoản tiền đặt cọc dưới dạng chữ và số để đảm bảo sự rõ ràng, minh bạch, các bên cũng nên thỏa thuận để có số tiền cọc hợp lý với nghĩa vụ thực hiện.
Những quy định đang có hiệu lực không giới hạn mức tối đa, tối thiểu hay bất kỳ con số cụ thể nào về số tiền đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về nội dung theo luật định, còn con số vẫn do các bên tự do ý chí thỏa thuận với nhau.
Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý cho rằng, đặt cọc nên chọn ở mức an toàn cho cả hai bên, đặc biệt là bên đặt cọc. Theo đó, không nên đặt cọc quá 20% giá trị hợp đồng mua bán đất. Việc đặt cọc là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, nếu đặt quá nhiều sẽ dễ gặp rủi ro. Nhiều trường hợp thực tế cho thấy, sau khi nhận tiền cọc, bên nhận đặt cọc không ngừng gây khó dễ, kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng, thậm chí khiến bên đặt cọc mất luôn khoản tiền của mình,…
Các vấn đề pháp lý cần biết về hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tìm hiểu về đặt cọc mua đất sẽ thấy được có khá nhiều vấn đề pháp lý liên quan, đơn giản có, phức tạp cũng có. Không phải lúc nào thực hiện theo đúng thủ tục đặt cọc mua đất cũng đồng nghĩa với giao dịch đó được đảm bảo an toàn. Dưới đây là tổng hợp nhiều câu hỏi về vấn đề pháp lý hợp đồng đặt cọc đất thường gặp nhất.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng?
Vấn đề không mới nhưng dường như vẫn còn khá nhiều người chưa nắm rõ quy định này. Hiện nay, pháp luật chỉ quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đối với các hợp đồng như hợp đồng đặt cọc thì không yêu cầu. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyên nên công chứng để tránh tranh chấp, rủi ro, xem như một cách thức làm tăng thêm giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc.
Hủy hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc?
Các quy định hiện hành cho thấy, đặt cọc là một hình thức bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, các thỏa thuận đôi bên. Trường hợp không làm theo thỏa thuận, các bên phải chịu trách nhiệm tương ứng với phần lỗi của mình. Không phải trong trường hợp nào, hủy hợp đồng cũng sẽ mất trắng tiền cọc.
Trường hợp 1: Tự ý hủy hợp đồng
Nếu có thiệt hại xảy ra do lỗi của bên đặt cọc từ việc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không chỉ mất tiền cọc mà còn phải bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.Nếu không có thiệt hại xảy ra, khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc chỉ phải mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
Trong quy định này còn có trường hợp “các bên có thỏa thuận khác”. Như vậy, muốn giảm rủi ro, bên đặt cọc nên tận dụng điều này để thỏa thuận một mức mất cọc hợp lý; nếu không sẽ mất toàn bộ số tiền mình đã cọc.
Trường hợp 2: Hủy hợp đồng nhưng không mất cọc
Điều 423 Bộ luật Dân sự quy định, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đồng thời, khoản 2 Điều 427 quy định Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng có nhắc đến:
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Theo đó, cũng nên phân biệt giữa tiền bồi thường và tiền phạt cọc. Phạt cọc do các bên thỏa thuận trước đó, còn bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế để xác định.
Có nên giao dịch dưới dạng chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc?
Hiện nay, trước tình trạng nóng sốt của nhà đất, nhiều khu đất được săn đón, chưa kịp hoàn tất thủ tục mua bán, sang tên thì đã bán qua tay nhiều người. Việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc có thể giải quyết nhiều vấn đề như vốn, thủ tục, lợi nhuận,… nhưng đồng thời cũng kéo theo nhiều rủi ro, nhất là rủi ro về lừa đảo.
Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc có thể hiểu đơn giản theo quy trình: bên B mua đất của A (chủ sử dụng đất hợp pháp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng). Tuy nhiên, khi chưa hoàn tất thủ tục mua bán, bên B chỉ mới đặt cọc nhưng không muốn mua nữa hoặc gặp khó khăn về tài chính, bên B lại tiếp tục bán cho bên C thông qua hợp đồng đặt cọc. Lúc này, bên C sẽ đóng vai trò thay thế cho bên B trong hợp đồng cọc cũng như hợp đồng mua bán trước đó đã ký với bên A. Sau này, khi mua bán hoàn tất, bên C sẽ đứng tên trên giấy chứng nhận. Tương tự, bên C hoàn toàn có thể theo hình thức chuyển nhượng cọc này để bán cho bên D khác,…
Dưới góc độ về pháp lý, việc mua bán qua hợp đồng cọc chỉ là những người mua tự biết với nhau, phía chủ sử dụng đất (người bán ban đầu) hiếm khi biết được. Vì vậy, theo nguyên tắc, bên chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc vẫn là chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán. Theo đó, trong trường hợp chủ đất phản đối, không hợp tác thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cọc sẽ cực kỳ rủi ro vì không hề có tư cách pháp lý trong giao dịch này.
Đồng thời, theo các quy định hiện hành về mua bán bất động sản, không có bất kỳ điều khoản nào ghi nhận hay cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc mua đất rất hay được chuyển nhượng ở dạng này vì tính chất nhanh chóng, nhu cầu trên thị trường cao. Nhưng phải thật lưu ý rằng, hợp đồng đặt cọc chỉ như một phương thức bảo đảm cho hợp đồng chính, chưa phát sinh quyền của bên mua.
Vì vậy, tự ý chuyển nhượng hợp đồng cọc, không thông qua chủ đất cũng có thể xem là hành vi vi phạm quy định về đất đai. Bên mua phải hoàn tất quy trình mua bán mới được phép chuyển nhượng cho người khác. Hoặc, ít nhất phải có sự đồng ý, thỏa thuận với chủ đất để quyền lợi của bên thứ 3 tham gia vào giao dịch được thừa nhận. Nhìn chung, đây vẫn là loại giao dịch cần phải thận trọng.
Giấy đặt cọc mua đất viết tay có được thừa nhận?
Bên cạnh những thắc mắc về việc công chứng hợp đồng/biên bản đặt cọc mua đất thì một câu hỏi khác cũng khiến nhiều người “mơ hồ” hiện nay, đó là hợp đồng đặt cọc nếu sử dụng bản viết tay thì có được pháp luật công nhận? Nếu xảy ra tranh chấp, bản viết tay này có giá trị pháp lý không?
Điều 119 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Các quy định về đặt cọc hiện nay, không yêu cầu cụ thể hình thức. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc ở dạng nào tùy thuộc vào sự lựa chọn của các bên.
Nếu hợp đồng cọc này được mang đi công chứng, chứng thực thì nên soạn thảo theo yêu cầu về mặt hình thức của cơ quan công chứng. Nếu không, hoàn toàn có thể viết tay. Giấy đặt cọc mua đất viết tay vẫn được xem xét, sử dụng cho quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán nếu phát sinh. Nghĩa là, có giá trị về mặt pháp lý.
Trong thực tiễn xét xử, nhiều vụ việc tranh chấp mua bán đất có giấy đặt cọc viết tay vẫn được đưa vào quá trình giải quyết, như một căn cứ quan trọng để đánh giá toàn bộ. Bản chất của giấy đặt cọc là ghi nhận quá trình giao – nhận tài sản đặt cọc trên thực tế, là một lời hứa hẹn về thực hiện nghĩa vụ, thỏa thuận đôi bên. Loại văn bản này hạn chế tình trạng bội tín hoặc thiếu trách nhiệm đối với việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, chỉ cần thể hiện nội dung đúng cho mục đích đặt cọc, không vi phạm điều cấm của xã hội, không đi ngược tinh thần của luật pháp thì vẫn được công nhận. Tương tự, nếu đặt cọc ở những dạng lời nói, có ghi âm, ghi hình,… hoặc các loại giấy tờ như giấy hẹn, giấy biên nhận,… vẫn đủ cơ sở để bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể.
Những lưu ý về giấy đặt cọc mua đất là nội dung quan trọng để các chủ thể tham gia giao dịch tự bảo vệ quyền lợi cũng như bảo đảm cho hợp đồng mua bán đất. Sử dụng các mẫu thông dụng giúp tiết kiệm thời gian nhưng vẫn đầy đủ những nội dung quan trọng. Ngoài ra, tham khảo thêm các tình huống, vấn đề pháp lý hay phát sinh trên thực tế để hạn chế rủi ro.
Xem thêm:
Tham khảo thêm: Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bản đồ thửa đất: Mục đích, vai trò và cách xem
- Đất ở lối đi chung có tách sổ được không? (Giải đáp)
- Quy định cấp sổ đỏ, sổ hồng cho đất trồng cây lâu năm mới nhất
