Mua bán đất là một trong những biện pháp để “an cư lạc nghiệp” mà nhiều người lựa chọn khi đã có trong tay một số tiền tiết kiệm. Vậy thủ tục mua bán đất được thực hiện như thế nào?
Xem thêm: Mua bán đất cần giấy tờ gì
Thủ tục mua bán đất cần điều kiện gì để hợp pháp?
Trả lời:
Để được mua bán, miếng đất mà bạn muốn mua phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm:
– Có Giấy chứng nhận (gọi tắt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Sổ đỏ). Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều phải có Sổ đỏ mà có các ngoại lệ gồm:
+ Khi tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được bán hoặc tặng cho người khác.
+ Khi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Nếu được thừa kế đất nông nghiệp thì sẽ được bán khi có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, nếu đất nằm trong quy hoạch thì vẫn được phép mua bán trong hai trường hợp nêu tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:
– Đất nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
– Người sử dụng đất vẫn được phép mua bán cho đến khi bị thu hồi theo kế hoạch nếu đất thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người dân được tiếp tục thực hiện quyền của mình và không được sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có.
Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất, căn cứ phân tích trên, miếng đất bạn muốn mua phải đáp ứng 04 điều kiện trên và bạn cũng cần xem xét quyền sử dụng bạn muốn mua có thuộc dự án không bởi chỉ có 02 trường hợp đất dự án có thể được mua bán (đã nêu ở trên).
Làm sao để mua bán đất mà không bị thiệt? (Ảnh minh họa)
Thủ tục mua bán đất được thực hiện thế nào?
Trả lời:
Thực chất thủ tục mua bán đất là cách gọi thông thường của thủ tục công chứng hợp đồng mua bán hay chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bởi điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai nêu rõ:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
Trong đó, trường hợp ngoại lệ không phải công chứng khi mua bán đất là khi việc mua bán được thực hiện bởi một bên trong các bên mua bán là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Trường hợp này chỉ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Do đó, dưới đây là thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất đai chi tiết:
Hồ sơ cần chuẩn bị
– Bên bán: Sổ đỏ; giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Đọc thêm: đơn khiếu nại tranh chấp đất đai
Ngoài ra, nếu bên bán không thể tự mình ký hợp đồng mua bán thì có thể ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện.
– Bên mua: Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Tương tự, nếu bên mua không thể tự mình tự ký hợp đồng mua bán thì có thể có hợp đồng ủy quyền.
Không chỉ vậy, các bên có thể tự mình soạn nội dung hợp đồng mua bán đất hoặc có thể nhờ Công chứng viên soạn sẵn nội dung hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Nơi thực hiện công chứng
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất, người mua và người bán cần phải đến Phòng/Văn phòng công chứng để thực hiện.
Theo Điều 42 Luật Công chứng thì phạm vi công chứng hợp đồng về bất động sản được quy định như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Do đó, việc công chứng hợp đồng mua bán đất tại tỉnh nào thì chỉ được thực hiện tại Văn phòng/Phòng công chứng của tỉnh đó.
Đồng thời, có thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất tại trụ sở của Văn phòng/Phòng công chứng hoặc bên ngoài trụ sở của cơ quan này nếu người mua/bán đất là người già yếu, không đi lại được; người đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác… (căn cứ khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng).
Thời hạn thực hiện
Về thời gian thực hiện công chứng, Điều 43 Luật Công chứng quy định, hợp đồng mua bán đất sẽ được trả trong không quá 02 ngày làm việc. Nếu hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn này có thể kéo dài hơn nhưng chỉ trong phạm vi 10 ngày làm việc.
Khi thực hiện công chứng, công chứng viên sẽ dự thảo hợp đồng hoặc kiểm tra nội dung dự thảo hợp đồng do hai bên chuẩn bị từ trước; đối chiếu giấy tờ gốc của các giấy tờ, tài liệu nêu trên; hướng dẫn hai bên ký vào hợp đồng và ghi lời chứng của mình vào hợp đồng.
Phí công chứng bao nhiêu? Ai phải nộp?
Sau khi nhận được đầy đủ các bản hợp đồng đã có lời chứng của công chứng viên kèm chữ ký và đóng dấu của Văn phòng/Phòng công chứng, hai bên sẽ phải nộp phí công chứng.
Hiện nay, luật không quy định bên nào phải có trách nhiệm nộp phí công chứng mà phí này sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau.
Về phí công chứng, khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định, căn cứ để tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể:
TT
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng
Mức thu
(đồng/trường hợp)
1
Dưới 50 triệu đồng
50.000 đồng
Tìm hiểu thêm: Giải thích các mã ký hiệu về loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính (ONT, BHK, ODT, LUC, TMD.)
2
Từ 50 – 100 triệu đồng
100.000 đồng
3
Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng
0,1% giá trị tài sản/giá trị hợp đồng
4
Từ trên 01 – 03 tỷ đồng
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 01 tỷ đồng
5
Từ trên 03 – 05 tỷ đồng
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 03 tỷ đồng
6
Từ trên 05 – 10 tỷ đồng
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 05 tỷ đồng
7
Từ trên 10 – 100 tỷ đồng
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng.
8
Trên 100 tỷ đồng
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng (tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Ngoài phí, các tổ chức hành nghề công chứng còn được tự quyết định mức thù lao công chứng gồm các khoản thù lao như: Đánh máy, photo, soạn thảo hợp đồng…
Tuy nhiên, trước khi đến bước công chứng hợp đồng mua bán, bạn có thể tìm hiểu về tính pháp lý của Sổ đỏ và miếng đất bạn định mua xem có đủ điều kiện để mua bán như đã nêu ở trên tại bài viết này.
Sau khi công chứng hoàn tất hợp đồng mua bán đất thì bạn sẽ thực hiện bước tiếp theo là sang tên Sổ đỏ. Thủ tục này được hướng dẫn cụ thể tại bài viết sang tên Sổ đỏ thực hiện thế nào? cần những giấy tờ gì?.
Trên đây là quy định về thủ tục mua bán đất mà ai có ý định mua đất cũng nên nhớ kỹ. Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
Tìm hiểu thêm: Chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở
