Thị trường bất động sản hiện nay rất sôi động, nhu cầu mua đất ngày càng tăng. Do đó, khi tham gia mua bán đất người mua cần phải tìm hiểu qua “những điều cần biết khi mua đất” để tránh những rủi ro xảy ra trong quá trình giao dịch. Sau đây, Move Land xin chia sẻ đến Quý bạn đọc những lưu ý cần biết khi mua đất.
Những điều cần biết khi mua đất
Vậy mua đất cần chú ý điều gì? Sau đây là một vài yếu tố mà người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi mua đất.
Tìm hiểu thông tin về khu đất
Ngoài những thông tin được viết trên giấy tờ và được nghe giới thiệu từ người bán thì người mua cần phải tự kiểm chứng lại các thông tin sau đây để tránh rủi ro.
Sổ đỏ
Một trong những vấn đề quan trọng liên quan đến tính pháp lý khi mua đất là nhất định phải có sổ đỏ. Nếu ai đó hỏi Move Land mua đất cần giấy tờ gì? Thì giấy tờ đầu tiên cần phải có là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay sổ đỏ, để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp sau khi mua.
Tuy nhiên, hiện nay tình trạng làm sổ đỏ giả đang rất rầm rộ nên người mua đất cần lưu ý sổ đỏ thật phải có con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền trên giấy chứng nhận. Và chữ ký, con dấu phải sắc nét, vết hằn ở lực tỳ ấn. Đa phần những cuốn sổ đỏ được ép plastic thì khả năng làm giả cao nên người mua cần lưu ý.
Vị trí
Theo kinh nghiệm mua đất ở của sàn giao dịch bất động sản Move Land thì vị trí và vị thế của mảnh đất rất quan trọng. Đặc biệt, đối với những người làm ăn kinh doanh thì một mảnh đất có vị trí đẹp, bằng phẳng, không bị gồ ghề sẽ giúp cho công việc và sự nghiệp thăng tiến hơn. Ngoài ra, cần phải tránh những mảnh đất phía trước mặt có cột điện, cây lớn hay đường thẳng chạy trực diện vào khu đất.
Hướng đất
Ông bà ta có câu “Lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam” vì vậy những điều cần biết khi mua đất không thể thiếu hướng đất. Theo quan niệm phong thủy, mảnh đất có hướng Nam hoặc Đông Nam sẽ có khí hậu ôn hòa, gió lành, thuận lợi và là hướng đẹp nhất để xây nhà.
Ngoài ra, người mua có thể căn cứ vào tuổi để chọn ra hướng nhà phù hợp nhất:
- Tuổi Tý: hợp với hướng Đông Bắc lệch về Bắc, hướng Tây Nam lệch về Tây, hướng Đông Nam lệch về Đông.
- Tuổi Sửu: hợp với hướng chính Bắc, hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng chính Tây.
- Tuổi Dần: hợp với hướng Tây Bắc lệch về Bắc, hướng chính Nam, hướng Tây Bắc lệch về Tây.
- Tuổi Mão: hợp với hướng Tây Bắc lệch về Tây, hướng Tây Bắc lệch về Bắc, hướng Tây Nam lệch về Nam.
- Tuổi Thìn: hợp với hướng chính Tây, hướng Tây Nam lệch về Tây, chính Bắc.
- Tuổi Tỵ: hợp với hướng Tây Nam lệch về Tây, chính Tây, hướng Đông Bắc lệch về Bắc.
- Tuổi Ngọ: hợp với hướng chính Nam, hướng Tây Bắc lệch về Bắc và hướng chính Đông.
- Tuổi Thân: hợp với hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng chính Bắc và hướng Đông Nam lệch về Đông.
- Tuổi Dậu: hợp với hướng Đông Nam lệch về Đông, hướng Đông Nam lệch về Nam, hướng Đông Bắc lệch về Bắc.
- Tuổi Tuất: hợp với hướng chính Đông, hướng Đông Bắc lệch về Đông, chính Nam.
- Tuổi Hợi: hợp với hướng Đông Bắc lệch về Đông, hướng chính Đông, hướng Tây Nam lệch về Nam.
Địa chất
Địa chất của mảnh đất hết sức quan trọng khi người mua đất với mục đích xây nhà. Theo kinh nghiệm mua đất xây nhà thì nên chú ý địa thế mảnh đất cao, tránh các khu vực ao hồ, nền đất yếu vì sẽ mất nhiều chi phí cho việc gia cố nền đất sau này.
Môi trường xung quanh
Môi trường xung quanh mảnh đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của mảnh đất đó. Nếu môi trường xung quanh có đầy đủ các tiện nghi: khu dân cư, trường học, siêu thị, bệnh viện,… thì mảnh đất sẽ có giá trị hơn. Ngoài ra, cần lưu ý tránh mua những mảnh đất trước đó là nghĩa trang, bãi rác hay nhà tù. Mảnh đất lý tưởng nhất là đất ruộng, đất nông trại hoặc khai khẩn.
Quy hoạch
Những điều cần biết khi mua đất không thể thiếu thông tin quy hoạch. Người mua cần tìm hiểu kỹ mảnh đất có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Theo như khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 thì đất nằm trong quy hoạch sẽ không thể chuyển nhượng. Do đó, người mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch thông qua hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) hoặc thậm chí có thể nhờ tư vấn mua đất từ các môi giới bất động sản chuyên nghiệp để đảm bảo xác nhận thông tin được chính xác nhất.
Tranh chấp
Đối với những vụ tranh chấp lớn, người mua có thể dễ dàng tìm hiểu bằng cách hỏi thăm chính quyền địa phương, thông tin trên internet, truyền hình hoặc trên cơ sở dữ liệu của VPCC.
Ngoài ra, tại các khu khu đô thị lớn thường xảy ra những tranh chấp nhỏ như tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước… với hàng xóm mà chưa được giải quyết rõ ràng và dứt khoát. Do đó, cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng tránh quyết định nóng vội và mất tiền oan.
Vay nợ thế chấp
Trước khi mua đất, người mua cần lưu ý xem xét xem sổ đỏ có đang hoặc đã được thế chấp ở ngân hàng hay chưa. Thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất.
Người mua có thể kiểm tra bằng cách xem sổ đỏ ở bìa 3 (hoặc bìa 4) có thông tin thế chấp, hoặc được đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp. Ngoài ra, người mua có thể tra được thông tin thế chấp sổ đỏ ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ.
Xác định thông tin chủ sở hữu
Một trong những điều cần biết khi mua đất là người giao dịch bán đất chính chủ, của người thân qua trung gian môi giới. Việc người mua cần làm là đối chiếu xem tên, ảnh cũng như số CMND trên sổ có trùng khớp với trên CMND của người bán hay không. Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu một ít về thông tin cá nhân của người bán, chẳng hạn như gia đình, vợ chồng, con cái, công việc,… Điều này có thể giúp ích cho việc hạn chế rủi ro hay những tranh chấp không mong muốn xảy ra trong quá trình mua bán đất.
Đặt cọc khi mua bán đất
Sau khi xác định được đầy đủ các yếu tố ưng ý của mảnh đất từ vị trí thuận lợi, môi trường xung quanh, hướng đất lý tưởng, tính pháp lý rõ ràng, minh bạch… thì người mua có thể tiến hành đặt cọc. Theo kinh nghiệm mua đất thì không nên thanh toán 100% khi chưa cầm sổ đỏ và chỉ nên đặt cọc 1 phần giá trị mảnh đất.
Ngoài ra, cần lưu ý phải có hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Khi làm hợp đồng người mua có thể nhờ một chuyên gia hoặc một luật sư chuyên về khâu đất đai để tránh những rủi ro tiềm ẩn.
Lưu ý: người nhiều mua đất chỉ xem bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quyết định đặt cọc, điều này hết sức nguy hiểm nên người mua cần xem xét kỹ.
Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất
Một trong những thủ tục mua bán đất không thể thiếu đó là làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên mua bán đất cần đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng công chứng sẽ là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán nhà đất. Đồng thời đây cũng là giấy tờ chính để khẳng định “chủ quyền” của người mua tại mảnh đất và sẽ là căn cứ để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, khi làm thủ tục bán đất các bên cần thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng đồng thời với giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc.
Đặc biệt, có nhiều người vì tin tưởng nhau nên khi mua bán nhà đất thì họ chỉ xác nhận qua văn bản viết tay thông thường mà không có công chứng. Đây là điều không nên, khi mua bán nhà đất cần phải có xác nhận ký tên, đóng dấu của Văn phòng công chứng. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Những lưu ý khi mua đất
Ngoài những điều cần biết khi mua đất ở trên thì người mua cần phải lưu ý một số điều đối với từng loại đất dưới đây.
Đất thổ cư
Khi mua đất thổ cư nên mua đất có sổ đỏ riêng để tránh những tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi. Việc nằm trong một “sổ chung” tức là mảnh đất chưa có sổ đỏ riêng. Mà hiện nay thủ tục tách sổ tương đối phức tạp: phải có diện tích phù hợp, phải có sẵn hạ tầng…
Ngoài ra, người mua cũng cần phải xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ, vì có thể mảnh đất đó đang nằm trong một thửa lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không biết. Thực chất, nếu đất có dính quy hoạch lộ giới thì diện tích mua sẽ nhỏ hơn vì khi xây nhà sẽ không được xây hết phần đất và phải làm cam kết tháo dỡ nhà nếu sau này mở rộng lộ giới.
Đất dự án
Khi mua đất dự án thì người mua cần chú ý tìm hiểu về năng lực cũng như tính pháp lý của đơn vị chào bán. Và tìm hiểu xem dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa, đã cắm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế,…
Ngoài ra, cần tìm hiểu kỹ quy hoạch của thửa đất phân lô bán nền, xem đã có quyết định quy hoạch và chuyển giao đất của các cấp thẩm quyền. Việc thay đổi quy hoạch rất thường xuyên xảy ra nên một trong những quy trình mua bán đất dự án không thể thiếu là người mua cần thương lượng rõ vấn đề này với bên bán và đưa vào hợp đồng chính thức.
Đất nông nghiệp
Khác với những loại đất trên, một trong những điều cần biết khi mua đất nông nghiệp là chi phí mua đất không phải là chi phí duy nhất người mua phải trả. Ngoài ra, còn có chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Do đó, người mua cần thương lượng với bên bán một mức giá hợp lý cho mình hoặc có thể thuyết phục họ bao luôn phần chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu có thể.
Trên đây là những chia về của Move Land về kinh nghiệm những điều cần biết khi mua đất. Hy vọng những thông tin trên có ích cho Quý bạn đọc. Để biết thêm thông tin về những quy định trong việc mua bán đất, bạn đọc có thể xem thêm tại chuyên mục Tin bất động sản của Move Land.
