Tranh chấp cầm cố nhà bằng giấy tay giải quyết như thế nào?

Hợp đồng mua bán vay mượn tiền giữa cá nhân với cá nhân rất phổ biến hiện nay cùng với đó là việc cầm cố nhà đất để đảm bảo vho khoản vay. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai hiện hành, thì việc cầm cố nhà đất, giấy tờ nhà có “giấy viết tay” không được pháp luật thừa nhận. Vậy, khi phát sinh “tranh chấp” “chiếm đoạt” thì giải quyết như thế nào chúng ta cần tham khảo các vấn đề sau đây.

Pháp luật quy định về cầm cố tài sản

• Cầm cố tài sản là việc một bên gọi là bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia gọi là bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
• Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
• Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.
• Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có HIỆU LỰC ĐỐI KHÁNG với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Nghĩa vụ của bên cầm cố:

• Giao tài sản (sổ hồng, giấy tờ nhà) cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
• Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
• Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quyền của bên cầm cố:

• Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại (khoản 3 Điều 314 của Bộ luật) này nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
• Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
• Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố:

• Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
• Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
• Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Quyền của bên nhận cầm cố:

• Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
• Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
• Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
• Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.

Cầm nhà bằng giấy tay là cầm nhà hay cầm giấy tờ nhà?

• Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. (Điều 105 BLDS 2015)
• Các quy định của pháp luật về cầm cố rất rõ ràng và khẳng định rằng cầm cố “bằng giấy tay” trong trường hợp này là cầm cố bất động sản là nhà, giấy tờ nhà (hay nói cách khác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thực chất không phải là giấy tờ có giá nên không phải là tài sản.
• Điều này đồng nghĩa với việc giấy tờ nhà không phải là đối tượng của cầm cố.

Tranh chấp nhà cầm bằng giấy tay giải quyết như thế nào?

• Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Tại Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có quyền Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
• Trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

• Theo đó, dù là cầm cố nhà ở hay giấy tờ nhà thì giao dịch cầm cố vẫn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật bởi trong các quyền của người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm việc cầm cố những đối tượng trên.
• Trong trường hợp này, bên có quyền và lợi ích bị xâm phạm có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch cầm cố vô hiệu. Kèm theo đơn khởi kiện là những TÀI LIỆU CHỨNG CỨ chứng minh quyền và lợi ích bị xâm phạm. Sau đó Tòa án sẽ tiến hành xem xét và thụ lý theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tham khảo: Đơn khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

Xem thêm: Giấy cố đất viết tay

Hậu quả pháp lý của giao dịch cầm cố nhà bằng giấy tay vô hiệu

Tham khảo thêm: Ký hiệu mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 quy định:

• “Giao dịch dân sự vô hiệu” không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, khi giao dịch cầm cố nhà bằng giấy tay vô hiệu, bên nhận cầm cố và bên cầm cố đều có lỗi. Trường hợp hành vi giao kết gây thiệt hại cho người thứ ba hoặc các chủ thể khác thì các bên phải bồi thường theo mức độ lỗi mà các bên gây ra.

Tham khảo: Giải quyết tranh chấp đất đai

Đọc thêm: Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về tranh chấp các rủi ro trên của việc cầm cố nhà đất bằng giấy tay. Trong trường hợp quý bạn đọc có thắc mắc hay có vấn đề chưa rõ, xin vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH MTV Long Phan PMT qua Hotline bên dưới để được hỗ trợ và tư vấn nhanh chóng. Xin chân thành cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: info@dichvuluattoanquoc.com hoặc info@dichvuluattoanquoc.com.

Scores: 4.11 (14 votes)

Tham khảo thêm: Giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai