Nội dung chính
1. Mức thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất ?
Luật sư tư vấn:
Cảm ơn Bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý Bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:
Xem thêm: Thuế mua bán đất
1. Về các loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau:
Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:
Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;
>> Xem thêm: Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai ?
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng) Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế
“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.
– Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);
+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau) Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
Thứ ba, các lệ phí khác.
– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;
>> Xem thêm: Các loại thuế, phí phải nộp khi làm sổ đỏ theo quy định mới 2022 ?
– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
2. Các phương thức giảm thuế mà người dân sử dụng trên thực tế ?
Phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa ?
Trên thực tế, người dân/tổ chức/doanh nghiệp thường dựa vào yếu tố “khung giá đất” để “lách” tiền thuế của nhà nước. Xuất phát từ hiện trạng khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng. Nên người dân “thỏa thuận ngầm” giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.
Tìm hiểu thêm: Mức phạt chậm nộp thuế tncn
Như đã phân tích ở trên, từ ngày 01/01/2015 thống nhất thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do vậy chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Thông thường cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.
Ví dụ cụ thể:
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)
Giả sử:
– Giá thực tế giao dịch: 2 tỷ x 2 % = 40 triệu
>> Xem thêm: Các loại thuế mà doanh nghiệp phải nộp ?
– Nếu giá ghi trên hợp đồng là: 200 triệu x 2% = 4 triệu
Như vậy, nếu giảm giá trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm được 10 lần tiền thuế. Chúng tôi không phân tích sâu trường hợp đương nhiên được miễn, giảm thuế trong trường hợp này.
Việc trốn thuế/tránh thuế sẽ đối diện với những rủi ro pháp lý gì?
Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.
Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế (Do quản lý thuế nên vấn đề này còn buông lỏng).
Vậy, Cần làm gì để đảm bảo tính pháp lý khi muốn giảm thuế thu nhập nhân?
– Bạn cần xác lập 02 hợp đồng: 01 hợp đồng dùng để đăng ký với cơ quan nhà nước (Giá thấp); hợp đồng con lại có thể viết tay nhưng ghi đúng giá thỏa thuận (trong hợp đồng này cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số…/VPCC… lập ngày…tháng…năm… thì áp dụng điều khoản…. được quy định tại hợp đồng này).
– Bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán (Trên phiếu chuyển tiền nên ghi rõ thanh toán theo hợp đồng công chứng số…VPCC lập ngày…tháng…năm). Đây là bằng chứng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
3. Cách gọi sổ đỏ, sổ hồng ?
>> Xem thêm: Hoàn thuế là gì ? Một số quy định mới về thủ tục hoàn thuế ? Các loại thuế nào thì được hoàn lại ?
Tên gọi “sổ hồng”, “sổ đỏ” được sử dụng phổ biến sau khi Luật Đất đai cũ năm 1993 được ban hành. Tuy nhiên, nó không phải là khái niệm được luật này quy định mà nó chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra để nói cho ngắn gọn cũng như để phân biệt giữa các loại giấy chứng nhận.
Do vậy, sự phân biệt dưới đây chỉ mang tính tương đối.
Cụ thể, sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng…). Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.
Còn sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính. Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.
Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo hai văn bản này này, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Trên giấy này được in đầy đủ các đầu mục thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người đề nghị cấp Giấy chưa có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì ghi “Chưa chứng nhận quyền sở hữu” vào các mục không có tài sản hoặc không đề nghị.
Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.
Về việc quản lý Giấy chứng nhận sau khi chuyển nhượng, pháp luật quy định như sau:
Tham khảo thêm: Thủ tục nộp thuế trước bạ xe máy
Theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT nói trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của toàn bộ công trình vẫn do chủ đầu tư giữ. Tuy nhiên, sau khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký biến động. Theo đó, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sử dụng chung thửa đất và sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư. Còn quyền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận ban đầu của chủ đầu tư sẽ được ghi là “Thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung”.
>> Xem thêm: Các loại thuế phải nộp khi xuất, nhập khẩu hàng hóa là gì ?
Trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban đầu của chủ đầu tư đã chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ nhà chung cư thì khi chủ đầu tư chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người mua thì trên Giấy chứng nhận của chủ đầu tư được ghi “Đã bán căn hộ số …”.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng “chung cư mini” thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Trong trường hợp người mua căn hộ mini có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
4. Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ bị mất ?
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
Trả lời:
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì để được cấp lại giấy chứng nhận ( sổ đỏ) bạn cần thực hiện thủ tục như sau:
“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất
1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận ( sổ đỏ) do bị mất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính về hồ sơ địa chính bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
>> Xem thêm: Các loại thuế phải nộp khi thành lập công ty TNHH, công ty cổ phần ? Thủ tục thành lập công ty
– Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân;
– Trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.
Do đó thì bạn có thể thực hiện theo trình tự thủ tục như trên để nhanh chóng được cấp lại Giấy chứng nhận trong thời gian sớm nhất.
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
5. Đất đổi cho xóm làm nhà văn hóa có làm được sổ đỏ hay không ?
Luật sư tư vấn:
Dựa trên các dữ liệu bạn đưa ra thì mảnh đất xóm được cấp là đất nông nghiệp muốn đổi lấy mảnh đất thổ cư nhà bạn để làm nhà văn hóa, trường hợp này ở đây có sự chuyển quyền sử dụng đất. Để được cấp sổ đỏ cho mảnh đất mà xóm đổi với bạn thì bạn cần phải làm văn bản có xác nhận đồng ý chuyển nhượng mảnh đất thổ cư của mình cho xóm và nhận bồi thường bằng mảnh đất nông nghiệp xóm được cấp và có dấu xác nhận của xã cho phép bạn và xóm đổi đất. Sau khi có xác nhận của xóm và xã thì bạn có thể lên Văn phòng đất đai ở huyện, quận tiến hành đăng ký biến động đất đai và xin cấp sổ đỏ với mảnh đất bạn được nhận. Trong hồ sơ xin cấp sổ đỏ bạn phải kèm theo bản xác nhận đồng ý đổi đất nêu trên, đồng khi làm sổ đỏ bạn có thể đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:
” Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”
” Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [………..] 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư. 3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. 4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.
>> Xem thêm: Các loại thuế phải nộp khi bán nhà, bán đất, cho thuê đất ?
Tìm hiểu thêm: đóng thuế thu nhập cá nhân ở đâu
