Nội dung chính
1. Quy định trước đây về thế chấp tài sản
Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác… Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sẵn để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tuỳ theo giá trị của bất động sản cũng như tuỳ theo sự thoả thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động
Xem thêm: Thế chấp tài sản là gì
sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Chế định thế chấp tài sản được Bộ luật dân sự năm 1995 và tiếp tục được quy định tại các điều từ Điều 342 đến Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2005.
2. Khái niệm về thế chấp tài sản
Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó.
Trong thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối vởi nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm quyền lợi cho người có quyền. Thế chấp tài sản là một ưong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do pháp luật quy định theo đó, các bên trong quan hệ nghĩa vụ lựa chọn sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục, phí tách sổ đỏ theo quy định mới năm 2022 ?
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thể chấp. Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015.
3. Hình thức thế chấp tài sản
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nêu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với họp đồng chính.
Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc công chứng, chứng thực sẽ bảo đảm an toàn về pháp lý của các giao dịch. Mặt khác, Nhà nước càn quản lý các giao dịch liên quan đến bất động sản, cho nên thế chấp bất động sản thì buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Đọc thêm: Ý NGHĨA CỦA BÌNH ĐẲNG (NÓ LÀ GÌ, KHÁI NIỆM VÀ ĐỊNH NGHĨA) – BIỂU THỨC – 2022
Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản, tài sản thế chấp… Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại
4. Đối tượng của thế chấp tài sản
Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản được dùng để cầm cố. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Tuỳ từng trường hợp, các bên có thể thoả thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
>> Xem thêm: Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình và những điều cần biết về pháp lý ?
Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thể chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận hoặc ttong những trường hợp pháp luật có quy định.
5. Chủ thể của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là bên được bảo đảm hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.
6. Nội dung của thế chấp tài sản
Bên thế chấp phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Nếu tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải đăng kí giao dịch bảo đảm thì bên thế chấp phải đăng kí việc thể chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó.
Nếu các bên không có thoả thuận gì khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác “nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.
Đọc thêm: Thương mại là gì?
>> Xem thêm: Thế chấp tài sản là gì ? Quy định về nội dung, chủ thể của thế chấp tài sản
Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thoả thuận với bên thế chấp. Neu tài sản thế chấp bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó phải trả lại tài sản cho mình.
Trong trường hợp các bên thoả thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba có các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015.
7. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp tài sản
Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu các bên đã thoả thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thoả thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thoả thuận của các bên. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.
Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp (các chủ nợ) được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ đối với những người nhận cầm cố tài sản.
Thông thường tài sản thế chấp là một bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, cây lâu năm, công trình xây dựng và bất động sản này thuộc quyền sở hữu của của một chủ thể. Tuy nhiên, có những trường hợp ttên một bất động sản có thể xác lập quyền của hai hay nhiều chủ sở hữu đối với các phần của bất động sản, như quyền bề mặt. Ví dụ: A có quyền sử dụng 8000m2 đất để xây dựng trung tâm thương mại. A cho B xác lập quyền bề mặt đối với 8000m2 đất đó để xây dựng trung tâm thương mại với thời hạn 30 năm. Như vậy, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của A còn trung tâm thương mại thuộc quyền sở hữu của B. Trường hợp này A và B đều có quyền thế chấp tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ, vì vậy khi xử lí tài sản thế chấp sẽ theo nguyên tắc sau:
– Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người thể chấp thì xử lí cả quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất.
– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), khi xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất đã chuyển nhượng.
>> Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất theo quy định mới ?
– Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của một chủ thể và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt là đối tượng của thế chấp, nếu xử lý thế chấp là tài sản gắn liền với đất thì người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của người có quyền bề mặt đối với người có quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp tài sản được coi là chấm dứt khi tài sản đã được xử lý, việc thế chấp bị huỷ bỏ hay đã được thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác. Ngoài ra, nếu nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã được thực hiện xong thì biện pháp thế chấp đó đương nhiên được coi là chẩm dứt.
Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)
Tìm hiểu thêm: Quỹ HT TT là gì? Lợi ích từ các quỹ này với người lao động
