Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm

Biện pháp bảo đảm (BPBĐ) là công cụ hữu hiệu nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm của bên có nghĩa vụ, vừa bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền. Trong giao lưu dân sự, đặc biệt là trong quan hệ kinh doanh – thương mại, BPBĐ có vai trò rất quan trọng.

“BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)”. Các BPBĐ theo pháp luật Việt Nam chủ yếu có tính chất tài sản, trừ biện pháp tín chấp. Nhìn chung, pháp luật Việt Nam và pháp luật các nước khá tương đồng về khái niệm BPBĐ tuy có sự khác nhau trong việc sử dụng thuật ngữ. Theo hướng dẫn của UNCITRAL thì “Giao dịch bảo đảm (GDBĐ) là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Mặc dù việc chuyển nhượng tuyệt đối khoản phải thu không bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng để thuận tiện cho việc dẫn chiếu, GDBĐ bao gồm cả việc chuyển nhượng khoản phải thu”, trong đó lợi ích bảo đảm là một lợi ích tài sản gắn với một tài sản nhất định nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ nhất định. Theo pháp luật của Mỹ thì GDBĐ cũng là giao dịch xác lập lợi ích bảo đảm. Có thể thấy, “lợi ích bảo đảm” khá tương đồng với “BPBĐ”.

Xem thêm: Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp luật Việt Nam và pháp luật của các nước đều thừa nhận bên bảo đảm có quyền sử dụng tài sản bao gồm vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình.

2. Hợp đồng bảo đảm là gì?

Tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định về thi hành bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiên nghĩa vụ, hợp đồng bảo đảm được hiểu như sau:

Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm

>&gt Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất theo quy định mới ?

Theo Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định về thi hành bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiên nghĩa vụ, hiệu lực của hợp đồng bảo đảm được quy định như sau:

– Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

– Hợp đồng bảo đảm không thuộc trường hợp trên thì có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

4. Khái quát về nội dung hợp đồng bảo đảm

Năm 1999 pháp luật đã từng quy định, hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản “có các nội dung chủ yếu”, bao gồm 6 nội dung (nghĩa vụ được bảo đảm; mô tả tài sản cầm cố, thế chấp; giá trị của tài sản cầm cố, thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; bên giữ tài sản cầm cố, thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; các trường hợp xử lý và phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp) và thứ 7 là “các thỏa thuận khác”. Với cách viết như vậy, nếu một giao dịch bảo đảm thiếu “các thỏa thuận khác” thì có thể dẫn đến tranh cãi bị coi như chưa có hợp đồng và là vô hiệu, vì thiếu “nội dung chủ yếu của hợp đồng là những điều khoản mà thiếu những điều khoản đó, thì hợp đồng không thể giao kết được”.

Nhưng kể từ Bộ luật Dân sự năm 2005 trở đi, pháp luật không còn quy định hợp đồng nói chung, hợp đồng bảo đảm nói riêng bắt buộc phải có những nội dung nào, mà chỉ quy định chung là “tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận về những nội dung sau đây”. Như vậy, trừ khi pháp luật có quy định cụ thể về điều khoản bắt buộc như hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo hiểm, còn các hợp đồng khác không cần biết có hay không có điều khoản chủ yếu (bắt buộc).

Ví dụ, giá trị của tài sản bảo đảm là một trong những nội dung trọng yếu của hợp đồng bảo đảm, nhưng theo hướng, dẫn của Bộ Tư pháp thì lại không nhất thiết phải ghi trong hợp đồng bảo đảm, trừ thế chấp nhà ở là phải ghi rõ, do phải thực hiện quy định tại Điều 114 “Điều kiện thế chấp nhà ở, Luật Nhà ở năm 2005. Và tiếp đó là sự khẳng định “Công chứng viên yêu cầu trong hợp đồng bảo đảm phải có điều khoản về giá trị của tài sản bảo đảm là không đúng với quy định của pháp luật”. Nếu như vậy, thì hợp đồng mua bán tài sản, nếu không ghi giá cả và giá trị thì cũng không trái với quy định của pháp luật?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên tham gia hợp đồng bảo đảm có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng như đối với hợp đồng nói chung. Theo đó, hợp đồng bảo đảm có thể có các nội dung sau đây: tài sản bảo đảm (số lượng, chất lượng, trị giá); biện pháp và nghĩa vụ bảo đảm (đối tượng của hợp đồng); bên giữ tài sản bảo đảm; phương thức xử lý tài sản bảo đảm; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp.

>&gt Xem thêm: Mẫu bản cam kết về việc bảo đảm an toàn cho công trình liền kề khi xây dựng ? Thủ tục xây dựng công trình ?

Trị giá của tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác. Ví dụ, giá trị đối với quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh được xác định theo quy định tại bảng khung giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có tài sản, phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành có liên quan.

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ “Quy định về khung giá đất” đã quy định gồm 11 khung giá đất, thấp nhất là 1.000 đồng/m2 đối với đất rừng sản xuất tại xã miền núi Vùng duyên hải Nam Trung bộ, cao nhất là 162 triệu đồng/m2 đối vói đất ở tại hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (đô thị đặc biệt).

Bảng khung giá đất thấp nhất và cao nhất

Đơn vị tính: nghìn đồng/m2

TT

Loại đất

Giá đất

Thấp nhất

Cao nhất

1

Đất trồng cây hằng năm.

5

250

2

Đất trồng cây lâu năm.

5

300

3

Đất rừng sản xuất.

1

190

4

Đất nuôi trồng thủy sản.

3

250

5

Tham khảo thêm: Lỗi dừng đỗ xe ô tô sai quy định phạt bao nhiêu tiền?

Đất làm muối.

5

142

6

Đất ở tại nông thôn.

15

29.000

7

Đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn.

16

23.200

8

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại.

900

17.400

9

Đất ở tại đô thi.

50

162.000

10

Đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

32

129.000

11

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

24

97.200

Các quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm và biểu mẫu hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm không yêu cầu ghi giá trị tài sản bảo đảm và giá trị phần nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, không có cơ sở pháp lý để thực hiện quy định “một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

5. Đăng ký giao dịch bảo đảm

Cụm từ “đăng ký giao dịch bảo đảm” chỉ được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Trước đó mới chỉ được quy định trong Nghị định số 08/2000/NĐ-CP cùng với sự ra đời của Cục Đăng ký quốc gia Giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp theo Quyết định số 104/2001/QĐ-TTg.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sửa đổi cụm từ “đăng ký giao dịch bảo đảm” thành “đăng ký biện pháp bảo đảm”, vì ngoài việc đăng ký một số giao địch bảo đảm, thì còn đăng ký thêm cả một biện pháp bảo đảm là bảo lưu quyền sở hữu.

Nếu như Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định việc đăng ký giao dịch bảo đảm là nghĩa vụ của bên nhận thế chấp thì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay đổi thành quyền đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp . Điều đó cũng đồng nghĩa với việc đăng ký biện pháp thế chấp là nghĩa vụ của các cơ quan nhà nước liên quan.

>&gt Xem thêm: Thực hiện pháp luật là gì? Trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện pháp luật của Công dân là gì?

Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. Hệ thống đăng ký sở hữu, đăng ký tài sản nói chung và đăng ký biện pháp bảo đảm nói riêng hiện nay vẫn còn manh mún, tản mạn, do nhiều cơ quan quản lý như Bộ Tài nguyên và Môi trường (đăng ký nhà, đất, dự án), Bộ Tư pháp (đăng ký giao dịch bảo đảm và công chứng), Bộ Giao thông vận tải (đăng ký sở hữu và đằng ký giao dịch bảo đảm tàu bay, tàu biển, phương tiện vận tải thủy nội địa, tàu hỏa, tàu điện), Bộ Công an (đăng ký phương tiện cơ giới đưòng bộ), Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (đăng ký tàu cá).

Có 5 loại giao dịch bảo đảm phải đăng ký gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; thế chấp tàu biển; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; và các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Còn các giao dịch bảo đảm bằng tài sản khác được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.

Việc cầm cố, thế chấp tàu bay được đăng ký tại Cục Hàng không Việt Nam, được ghi vào sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam và cấp văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tàu bay cho người yêu cầu đăng ký.

Việc thế chấp tàu biển được đăng ký tại Cơ quan đáng ký tàu biển Việt Nam, được ghi vào sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam và cấp văn bản chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tàu biển cho người yêu cầu đăng ký.

Hiện nay, một số ngân hàng nhận thế chấp tàu biển thuộc Sở hữu của pháp nhân Việt Nam treo cờ quốc tịch nước ngoài và đăng ký thế chấp ở nước ngoài (như ở Mông Cổ chẳng hạn). Trong trường hợp này, tàu thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân Việt Nam và bên nhận thế chấp cũng là Việt Nam, nhưng lại làm thủ tục đăng ký thế chấp ở nước ngoài. Ngoài ra, một số doanh nghiệp Việt Nam dùng tài sản là tàu biển hình thành trong tương lai đang được đóng ở nước ngoài để thế chấp cho ngân hàng hoạt động tại Việt Nam. Pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định về các trường hợp này.

Việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai (trước năm 2017 là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), được ghi vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận và chứng nhận nội dung đẳng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

Trong trường hợp tài sản cầm cố là các loại chứng khoán thuộc đối tượng phải đăng ký, lưu ký chứng khoán thì việc đăng ký cầm cố tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và việc đăng ký, lưu ký chứng khoán tại Trung tâm lưu ký chứng khoán được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán.

Việc thế chấp các tài sản khác, như thế chấp hàng hóa, phương tiện giao thông vận tải, quyền tài sản được đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp và được ghi vào phiếu yêu cầu đăng ký, sổ tiếp nhận, nhập thông tin vào cơ sỏ dữ liệu về biện pháp bảo đảm.

Hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán được bắt đầu được đăng ký trên thực tế theo Thông tư số 04/2007/TT-BTP. 

Bảng tổng hợp về đăng ký biện pháp bảo đảm

>&gt Xem thêm: Tài sản bảo đảm là gì ? Nguyên tắc xử lý tài sản đảm bảo? Thủ tục xử lý tài sản bảo đảm?

TT

Biện pháp bảo đảm

Tham khảo thêm: Quy định đổi bằng lái xe máy

Cơ quan đãng ký bảo đảm

1

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai; quyển tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

2

Thế chấp tàu biển.

Cục hàng hải hoặc Chi cục Hàng hải, Cảng vụ hàng hải.

3

Thế chấp, cầm cố tàu bay.

Cục Hàng không Việt Nam.

4

Cầm cố chứng khoán.

Trung tâm lưu ký chứng khoán Việt Nam.

4

Thế chấp động sản và các tài sản khác.

Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản – Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

Việc thông nhất, chỉ có thể được giải quyết bằng một đạo luật thống nhất về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) trước đây đã từng có sự nhầm lẫn lớn khi quy định, việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp phải được thực hiện trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng1. Còn hiện nay, pháp luật không quy định thời hạn phải đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm cũng là thời điểm có hiệu lực của biện pháp bảo đảm trong một số trường hợp như thế chấp quyền sử dụng đất và là thời điểm có hiệu lực đôì kháng đôì với người thứ ba trong trường hợp thứ tự ưu tiên thanh toán được tính theo thứ tự đăng ký biện pháp bảo đảm.

Ngoài ra, pháp luật không quy định rõ, nhưng qua quy định về yêu cầu nộp hồ sơ đăng ký thế chấp thì được hiểu rằng, trong trường hợp pháp luật quy định biện pháp bảo đảm bắt buộc phải thực hiện cả hai thủ tục là công chứng, chứng thực và đăng ký bảo đảm, thì việc công chứng, chứng thực phải được thực hiện trước khi đăng ký bảo đảm.

Việc đăng ký thế chấp tại Trung tâm đăng ký giao dịch và tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, tuy rất nhanh chóng, thuận tiện, nhưng ý nghĩa, tác dụng còn nhiều hạn chế. Đặc biệt là việc đăng ký thế chấp hàng hoá, không bảo đảm cơ số pháp lý cũng như thực tế khí phải xử lý tài sản bảo đảm, nhất là trường hợp nhiều tổ chức tín dụng cùng nhận thê chấp một lô hàng, kho hàng cùng loại. Bên thế chấp được quyền đương nhiên bán hợp pháp, kể cả trường hợp vi phạm thỏa thuận về việc bán phải có sự cho phép của bên nhân thế chấp. Do đó nguyên tắc thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định của Bộ luật Dân sự khi áp dụng vào thực tế thì là cả một câu chuyện muôn phần rắc rối, bất phân thắng bại trong nhiều trường hợp. Điều nầy được bộc lộ qua một loạt vụ việc, với sự tham gia của hàng chục ngân hàng tranh chấp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển, với giá trị hàng ngàn tỷ đồng, trong các năm 2010-2013.

Ví dụ, Công tỵ trách nhiệm hữu hạn Chế biến thủy sản A, thành phố cần Thơ, thế chấp hàng hóa tồn kho luân chuyển là cá tra và chả cá đông lạnh trong hai kho hàng, để vay 350 tỷ đồng vôn lưu động trong thời gian năm 2010-2011. Trong vụ này có 5 ngân hàng cùng nhận thế chấp hàng hoá, nhưng cuốỉ cùng không ngân hàng nào được quyền ưu tiên thanh toán, vì tài sản thế chấp đã bị gán nỢ cho các hộ gia đình bán cá tra nguyên liệu cho Công ty A. Hay vụ Công ty trách nhiệm hữu hạn Công nghiệp thương mại S, thành phố H, vay 1.312 tỷ đồng tại 13 tổ chức tín dụng, thế chấp lô hàng 1.200 tấn thép cho 12 ngân hàng trổng năm 2012, cũng gần như không xác định được quyền ưu tiên đôì với tài sản thế chấp.

Trường hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm, tuy nhiên nếu vẫn thực hiện đăng ký thì được quyền ưu tiên thanh toán, trừ trường hợp tính thứ thự ưu tiên theo nguyên tắc khác.

Ngoài ra, một số trường hợp không công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm mà là làm thủ tục xác nhận, phong tỏa biện pháp bảo đảm. Có hai loại xác nhận liên quan đến giao dịch bảo đảm:

Thứ nhất, xác nhận bắt buộc với yêu cầu pháp lý tương tự như thủ tục công chứng, chứng thực. Chẳng hạn trưốc đây đã từng phải thực hiện quy định, cơ quan quản lý tài chính vốn và tài sản nhà nước tại doanh nghiệp tiến hành xác nhận cho doanh nghiệp nhà nước thuộc mình quản lý các bảng danh mục tài sản do doanh nghiệp lập mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý cần thế chấp, cầm cố để vay vốn tại tổ chức tín dụng;

Thứ hai, xác nhận mang tính chất hỗ trợ thêm. Đó là trong trường hợp nhận cầm cố thẻ tiết kiệm thì bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm phong tỏa tài khoản tiền gửi tiết kiệm của bên cầm cố.

>&gt Xem thêm: Quyền tố cáo của công dân và việc bảo đảm quyền tố cáo?

Bảng tổng hợp về việc xác nhận một số loại giao dịch bảo đảm

TT

Giao dịch bảo đảm

Nơi xác nhận

1

Cầm cố tiền trong tài khoản

Tổ chức tín dụng cung cấp dịch vụ tài khoản

2

Cầm cố thẻ tiết kiệm

Tổ chức tín dụng nhận tiền gửi

3

Cầm cố chứng khoán

Trung tâm lưu ký chứng khoán

4

Cầm cố giấy tò có giá khác

Đơn vị phát hành giấy tờ có giá

5

Thế chấp quyển đòi nợ

Đơn vị có nghĩa vụ thanh toán

Tham khảo thêm: Quy định về làm thêm giờ năm 2019