Luật sư tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bạn. Tôi xin giải đáp vấn đề như sau
Nội dung chính
1. Tiền sử dụng đất là gì?
Trước hết chúng ta phải hiểu rằng tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (bao gồm cá nhân sử dụng đất) nộp cho Nhà nước đối với diện tích đất được sử dụng. Ngoài ra, tiền sử dụng đẫt cũng là công cụ để Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Xem thêm: Nợ tiền sử dụng đất
Xuất phát từ những quy định Liên quan đến quyền sử dụng đất, bạn sẽ có nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước trong các trường hợp sau:
– Được Nhà nước giao đất ở;
– Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp được giao không có thu tiền sử dụng đất hoặc được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được cho thuê sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao có thu tiền sử dụng đất;
– Được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất đang được sử dụng làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;
– Được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trong trường hợp bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
2. Thủ tục nộp tiền sử dụng đất
Xuất phát từ việc nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất của cá nhân là một thủ tục đi kèm theo thủ tục cấp mới hoặc cập nhập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khi được giao đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc khi được công nhận quyền sử dụng đất), bạn cẩn chuẩn bị Tờ khai tiền sử dụng đất khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục cấp mới hoặc cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói trên.
>> Xem thêm: Mức đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định thế nào ?
Việc nộp tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước thủ tục sau đây:
Bước 1: Xác định số tiền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 108 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:
“Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
b) Mục đích sử dụng đất;
c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
2. Căn cứ tính tiền cho thuê đất:
a) Diện tích đất cho thuê;
b) Thời hạn cho thuê đất;
c) Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá;
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Tiền sử dụng đất được xác định trên các cơ sở: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyển sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất; và Giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Việc xác định số tiền sử dụng đất sẽ do cơ quan thuế thực hiện căn cứ trên hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến và Quyết định của UBND cấp tỉnh vể phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của bạn.
Trong trường hợp đủ cơ sở để xác định số tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ phát hành thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho bạn hoặc yêu cầu bạn lên nhận thông báo này.
Tìm hiểu thêm: đất quy hoạch có được mua bán không
Trong trường hợp không đủ cơ sở để xác định số tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ thông báo bằng văn bản cho bạn để bổ sung hồ sơ. Sau khi có đủ hồ sơ hợp lệ, thông báo nộp tiền sử dụng đất sẽ được phát hành và gửi cho bạn hoặc bạn được yêu cầu bạn lên nhận thông báo này.
Bước 2: Đóng tiền sử dụng đất.
Sau khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, bạn có nghĩa vụ hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế (đối với 50% tiền sử dụng đất theo thông báo) và 60 ngày tiếp theo đó kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế (đối với 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo). Lưu ý: Quá các thời hạn quy định nêu trên, nếu chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo thì bạn phải nộp tiển chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế, trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ. Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:
3. Ghi nợ tiền sử dụng đất
>> Xem thêm: Mẫu biên bản xác nhận công nợ mới nhất năm 2022
a. Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP bạn sẽ được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất nếu bạn thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất tái định cư có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ, cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân (gồm: Người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
b. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất
Để được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất, bạn phải nộp đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (trước khi có Thông báo nộp tiền sử dụng đất) hoặc nộp đơn xin ghi nợ sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyển sử dụng đất) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.
Nếu được chấp thuận việc ghi nợ tiền sử dụng đất, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có ghi nợ số tiển sử dụng đất trên Giấy chứng nhận này.
c. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp được chấp thuận việc ghi nợ tiền sử dụng đất, bạn sẽ được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm. Sau 05 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
Nếu bạn thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiển sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất 80m2 tại khu tái định cư. Ngày 15/11/2017 gia đình tôi được ghi nợ tiền sử dụng đất. Được biết, hiện nay bảng giá đất tang so với ngày xưa chúng tôi đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, gia đình tôi thanh toán tiền nợ có phải tang theo giá hiện nay không?
Trả lời: Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 2 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 01/3/2016 đến trước ngày 10/12/2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Trường hợp nào Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ? Trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất ?
Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
Do đó, nếu gia đình mình nộp hết tiền nợ đến trước ngày 15/11/2022 sẽ không phải nộp tiền theo giá đất hiện tại.
4. Miễn giảm tiền sử dụng đất
Bạn có thể được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu thuộc các đối tượng theo quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, tiền sử dụng đất sẽ được miễn trong các trường hợp sau:
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điểu kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
– Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đổng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi;
– Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyển phê duyệt;
– Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, tiền sử dụng đất còn được giảm 50% trong trường hợp sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đổng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn tiền sử dụng đất; hoặc được giảm 50% trong trường hợp được công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyển sử dụng đất lần đẩu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở; hoặc được giảm đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được quyết định bởi Chi cục trưởng Chi cục thuế hoặc Cục trưởng Cục thuế (trong trường hợp bạn là người nước ngoài hoặc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài).
>> Xem thêm: Phân biệt hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất ?
5. Lệ phí và tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ tại Hà Nội
Câu hỏi: Chào luật sư, quê tôi ở Hà Giang, tôi hiện đang sống và làm việc tại Hà Nội. Vừa qua, tôi có mua một mảnh đất 70m2 tại quận Hoàng Mai. Tuy nhiên, mảnh đất chưa có sổ đỏ. Mong luật sư có thể tư vấn giúp tôi về các khoản tài chính mà tôi phải nộp khi làm sổ đỏ.
Đọc thêm: Cách mua đất khi không có tiền
Luật sư tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bạn. Thay mặt Luật Minh Khuê tôi tư vấn như sau.
a. Lệ phí trước bạ:
Thuế trước bạ hay còn gọi là lệ phí trước bạ là một khoản phí phải đóng cho cục thuế nhà nước khi mua một tài sản có giá trị như: xe máy, ô tô, nhà đất trước khi đưa vào sử dụng. Nói một cách đơn giản dễ hiểu thì phí trước bạ là khoản phí để đăng ký sở hữu tài sản với cơ quan nhà nước
Nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ, người sử dụng sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %.
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp thành phố ban hành.
>> Xem thêm: Nợ tiền bao nhiêu bị truy cứu trách nhiệm hình sự ? Khi nào nên khởi kiện đòi nợ
– Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%.
b. Lệ phí cấp Sổ đỏ
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất.
Theo Điều 3 của Thông tư nêu trên quy định, đây là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội).
Tại Hà Nội, mức lệ phí này dao động từ 10.000 đồng – 25.000 đồng nếu cá nhân, hộ gia đình, của tổ chức là 100.000 đồng xin Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); từ 50.000 đồng – 100.000 đồng đối với cá nhân, còn tổ chức là 500.000 đồng nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Nghị quyết 20/2016 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội.
c. Tiền sử dụng đất.
Điều 3 Luật Đấy Đai 2013 quy định tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định bao gồm: Diện tích đất; Mục đích sử dụng đất; Giá đất tính thu tiền sử dụng đất. Riêng giá đất tính thu tiền sử dụng đất được căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Cụ thể:
Tiền sử dụng đất phải nộp
=
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất
x
Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất
–
Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có)
–
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)
