Người sử dụng đất ngoài quyền sử dụng đất còn có các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Thực tế hiện nay một quyền được người sử dụng đất áp dụng thường xuyên nhất đó là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nó được diễn ra như những hoạt động mua bán động sản thông thường.
Tuy nhiên, các đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa biết hết quá trình chuyển nhượng từ lợi ích cũng như là quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào. Trong bài viết này, luathoangphi.vn sẽ hỗ trợ tư vấn, giải đáp về thủ tục chuyển nhượng.
Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung chính
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Theo như quy định này thì tại điểm c Khoản 1 Điều này, thì cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và việc chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện việc chuyển nhượng lại cho một chủ thể khác hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai như sau:
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng được các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tìm hiểu thêm: Thủ tục sang tên xe ô tô cũ
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
– Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Tìm hiểu thêm: Quy trình thiết kế kỹ thuật
Ngoài ra, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
Ví dụ giá chuyển nhượng đất là 550.000.000 đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải chịu là:
2% x 550.000.000 = 11.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Các loại lệ phí khác
Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
– Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Thủ tục chuyển nhượng đất cho con
Thủ tục chuyển nhượng đất cho con thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung trên đây. Chúng tôi xin có một số lưu ý:
Thứ nhất: Về điều kiện chuyển nhượng
Cha mẹ và con đáp ứng đồng thời các điều kiện như sau:
+ Điều kiện đối với cha mẹ
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
+ Điều kiện đối với con
Con không thuộc trường hợp không được nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Thứ hai: Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý để ràng buộc các bên, chứng minh với cơ quan nhà nước.
Thông thường cha mẹ thường băn khoăn giữa hai hình thức: tặng cho và để thừa kế (lập di chúc) cho con. Hai hình thức này có những ưu, nhược điểm khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của các bên nên cần cân nhắc kỹ quy định pháp luật để đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích của các bên.
Thứ ba: Phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn quy định
Trong 30 ngày kể từ ngày nhặn tặng cho phải làm thủ tục đăng ký biến động tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có đất để đảm bảo tư cách pháp lý là chủ sử dụng đất được ghi nhận bởi cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp không đảm bảo thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn trên, tùy vào trường hợp cụ thể có thể bị xử phạt hành chính ở mức khác nhau.
Thứ tư: Về thuế, lệ phí trước bạ
Theo điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nhà đất là quà tặng giữa: Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể được miễn lệ phí trước bạ.
Trên đây là nội dung bài viết về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cảm ơn Quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết này.
Tìm hiểu thêm: Thủ tục mua bán xe máy cũ
