Người mua đất cần giấy tờ gì

Mua đất cần giấy tờ gì luôn là câu hỏi muôn thuở đối với những ai chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản. Cùng tìm hiểu những giấy tờ hồ sơ cần chuẩn bị và chi tiết các bước làm thủ tục mua bán đất nền trong bài viết dưới đây nhé!

1. Giấy tờ đặt cọc (nếu có)

Căn cứ trên Điều 328 của Bộ luật Dân sự hiện nay, đặt cọc có thể được hiểu là hành động mà bên đặt cọc giao cho bên còn lại tài sản đặt cọc có giá trị. Có thể là đá quý, tiền, kim khí… Trong một khoảng thời gian xác định để đảm bảo hợp đồng được thực hiện đúng giao kết.

Xem thêm: Người mua đất cần giấy tờ gì

Nếu hợp đồng được ký kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đặt cọc. Ngoài ra hai bên cũng có thể thỏa thuận trừ đi một khoản trong số tiền thanh toán bằng đúng giá trị của tài sản đặt cọc.

Trong giao dịch BĐS, người bán có thể yêu cầu người mua đặt cọc hoặc không. Tuy nhiên đây được xem là khâu quan trọng để tạo sự ràng buộc cho cả hai bên. Tránh trường hợp người mua hoặc người bán đổi ý định vào phút chót.

Giấy tờ đặt cọc không cần công chứng và gồm các loại giấy tờ bản chính sau của cả hai bên mua và bán:

• Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân
• Giấy chứng minh nhân dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu (không quá 15 năm tính từ thời điểm cấp)
• Dự thảo hợp đồng với các điều khoản giao dịch theo mẫu giấy tờ mua đất

Xem thêm: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng sổ đỏ

2. Giấy ủy quyền mua bán

Nếu người sở hữu đất không thể trực tiếp thực hiện giao dịch thì có thể ủy quyền cho bên thứ ba. Tuy nhiên trong trường hợp này cần thêm giấy ủy quyền mua bán.

Ngoài ra người được ủy quyền cũng cần mang đầy đủ các giấy tờ tùy thân của mình. Nếu là đất thừa kế, tặng cho thì phải bổ sung cả giấy chứng minh tài sản riêng (do được phân chia tài sản hoặc có thỏa thuận, thừa kế, cho tặng riêng…).

3. Hợp đồng mua bán nhà đất

Khi công chứng hợp đồng mua bán đất phải lựa chọn các tổ chức uy tín, có thẩm quyền.

Bên cạnh đó còn cần thêm hợp đồng chuyển đổi, văn bản chuyển nhượng… nếu một hoặc hai bên mua bán đều là đơn vị kinh doanh BĐS (trừ trường hợp được quy định ở khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

4. Hồ sơ công chứng mua bán nhà đất

Dựa trên khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, bộ hồ sơ công chứng mà mỗi bên mua bán cần chuẩn bị bao gồm:

Đối với người bán

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
• Hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân còn hiệu lực (của cả vợ và chồng)
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
• Hợp đồng ủy quyền bán (nếu người bán không trực tiếp có mặt)

Đối với người mua

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân còn hiệu lực
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

Hợp đồng có thể được soạn trước, tuy nhiên thường thì người mua sẽ yêu cầu công chứng soạn thảo. Phí soạn hợp đồng không được bao gồm trong phí công chứng. Cụ thể công chứng hợp đồng bao gồm các bước dưới đây:

4.1. Thủ tục công chứng

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Xem xét người công chứng có đủ điều kiện theo pháp luật không, từ chối công chứng với cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

• Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng
• Thụ lý và điền thông tin vào sổ công chứng nếu giấy tờ hợp lệ, đầy đủ
• Yêu cầu bổ sung với trường hợp thiếu giấy tờ hoặc giấy tờ không hợp lệ

Bước 2: Tiến hành công chứng

Trường hợp 1: Đối với hợp đồng soạn thảo trước

Tìm hiểu thêm: Thẩm quyền cho thuê đất mới nhất năm 2022 ? Thủ tục thuê đất theo quy định pháp luật ?

Công chứng viên sẽ kiểm tra hợp đồng dự thảo:

• Nếu đủ điều kiện thì chuyển sang bước tiếp theo
• Nếu không hợp lệ thì yêu cầu sửa và từ chối công chứng nếu người yêu cầu công chứng không đồng ý sửa hợp đồng

Trường hợp 2: Đối với hợp đồng công chứng soạn thảo

Công chứng viên sẽ soạn hợp đồng dựa trên yêu cầu của hai bên mua bán:

• Yêu cầu ai bên mua và bán kiểm tra và ký xác nhận vào từng trang hợp đồng
• Công chứng viên chứng kiến việc ký xác nhận vào hợp đồng
• Yêu cầu hai bên mua bán xuất trình bản gốc giấy tờ được nộp trong hồ sơ để công chứng viên đối chiếu
• Công chứng viên ghi lại lời chứng, ký và đóng dấu

Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất mới nhất 2021

4.2. Lưu ý khi làm thủ tục

Nếu vẫn đang phân vân khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua đất cần giấy tờ gì, bạn không thể bỏ qua những điểm sau:

• Lựa chọn các đơn vị công chứng thuộc phạm vi tỉnh nơi có nhà đất
• Nơi công chứng có thể là văn phòng tư nhân hoặc phòng công chứng Nhà nước. Nếu người yêu cầu công chứng không thể tự đi lại được thì việc công chứng có thể diễn ra ở địa điểm khác không phải văn phòng của tổ chức công chứng.
• Thời gian công chứng thường không quá 2 ngày làm việc. Với nội dung phức tạp thì không quá 10 ngày làm việc.

4.3. Các khoản phí

Dựa vào khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, nếu chỉ có đất thì phí công chứng hợp đồng mua bán đất sẽ được tính toán dựa trên giá trị quyền sử dụng đất.

5. Giấy tờ kê khai nộp thuế và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.1. Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ đỏ còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên mua bán phải tới cơ quan đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động. Thủ tục này được gọi là “sang tên Sổ đỏ”.

Việc chuyển nhượng sẽ được cơ quan Nhà nước xác nhận vào trang 4 của Sổ đỏ khi sang tên và cấp Sổ đỏ mới nếu trang 4 hết chỗ.

Các nghĩa vụ chính của các bên lập hợp đồng mua bán như sau:

• Bên bán (hay bên chuyển nhượng): Chuyển Sổ đỏ, tức quyền sử dụng đất cho bên mua.
• Bên mua (hay bên nhận chuyển nhượng): Có nhiệm vụ phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng. Và cũng thường là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ.

5.2. Kê khai thuế

Theo pháp luật quy định, khi mua bán đất đai các cá nhân và tổ chức sẽ phải kê khai và chi trả những khoản thuế phí như sau:

5.2.1. Thuế thu nhập cá nhân

Do bên bán nộp, mức phí là 2% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Chuyển nhượng đất giữa anh chị em ruột với nhau, giữa ông bà nội ngoại với các cháu, giữa cha mẹ vợ với con rể, giữa cha mẹ chồng với con dâu, giữa cha mẹ nuôi với con nuôi, giữa cha mẹ đẻ với con đẻ, giữa vợ với chồng.
• Chuyển nhượng đất trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất duy nhất.

5.2.2. Lệ phí trước bạ

Do bên mua nộp, mức phí là 0.5% x Diện tích x Giá đất (Căn cứ vào khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP)

6. Giấy tờ cần thiết để vay tín chấp

Tìm hiểu thêm: Tư vấn xử lý người bán đất giấy tay không chịu làm thủ tục sang tên

Vậy mua đất cần giấy tờ gì nếu bạn phải vay tín chấp ngân hàng? Người mua có thể phải vay ngân hàng nếu không đủ vốn để mua nhà. Một số các loại giấy tờ cần thiết để vay tín chấp bao gồm:

• Đơn vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay
• Số dư thẻ ATM, hóa đơn tiền điện, bảng lương… nhằm mục đích chứng minh thu nhập
• Sao kê chuyển lương qua tài khoản ngân hàng hàng tháng
• Hợp đồng lao động
• Hợp đồng cho thuê nhà (nếu có)

7. Thủ tục sang tên sổ đỏ

7.1. Nơi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ

Quy định về nơi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ được nêu rõ tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
• Bộ phận một cửa
• UBND cấp xã, phường, thị trấn

7.2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ

Căn cứ trên Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì bộ hồ sơ của bên mua và bên bán chuẩn bị gồm

Đối với người bán

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân còn hiệu lực (của cả vợ và chồng)
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
• Hợp đồng ủy quyền mua bán (nếu người bán ủy quyền cho người khác)

Đối với người mua

• Hộ chiếu hoặc chứng minh nhân dân còn hiệu lực
• Sổ hộ khẩu
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân

Các giấy tờ khác

• Phiếu yêu cầu công chứng
• Hợp đồng dự thảo

7.3. Các khoản phí cần nộp khi sang tên Sổ đỏ

Khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ, ngoài các khoản thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì có một số khoản phí khác mà bạn cần nộp đó là:

• Lệ phí công chứng: Quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Được mỗi tỉnh thành quy định khác nhau

8. Kê khai thuế

Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân bao gồm

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 03/BĐS-TNCN)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01 – bản chính)
• Bản sao Sổ đỏ có chữ ký của của cá nhân chịu trách nhiệm
• Hợp đồng sang tên Sổ đỏ
• Giấy tờ chứng minh cá nhân thuộc diện miễn thuế phí (nếu có)

9. Nộp hồ sơ khai thuế

Nếu hợp đồng không ghi rõ hai bên đã thỏa thuận bên mua là người nộp thuế, thì bên bán có trách nhiệm phải nộp hồ sơ kê khai thuế trong vòng 10 ngày tính từ khi hợp đồng mua bán có hiệu lực.

Nếu bên mua được thỏa thuận là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất là cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như vậy qua bài viết này, mong rằng bạn đã nắm được một số kiến thức cơ bản về việc mua đất cần giấy tờ gì.

Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, thủ tục hợp lệ là vô cùng quan trọng khi giao dịch mua bán BĐS mà các nhà đầu tư cần nắm vững.

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY.

Xem thêm: Thủ tục bán đất cập nhật mới nhất 2021

Tìm hiểu thêm: Tặng cho quyền sử dụng đất