“Giấy viết tay” trong giao dịch nhà đất thường được hiểu là giấy tờ mua bán nhà đất nhưng không được công chứng/ chứng thực nên không đảm bảo được tính pháp lý.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành thì cần phải đảm bảo cả về mặt nội dung và về hình thức.
Xem thêm: Giấy sang nhượng đất viết tay
Về nội dung, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được thực hiện khi:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(2) Đất không có tranh chấp;
Đọc thêm: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất,… và một số điều kiện khác theo quy định pháp luật liên quan.
Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đều bị vô hiệu. Theo đó, Nhà nước đã có những quy định “nới lỏng” thời hạn hợp thức hóa các giao dịch này, cụ thể:
- Năm 2007, người dân được hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/7/2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật);
- Năm 2014 cho phép hợp thức hóa việc mua đất trước ngày 01/01/2008;
- Và kể từ ngày 03/03/2017 mua đất bằng “giấy viết tay” trước ngày 1/7/2014 cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục theo quy định như sau:
Trường hợp thứ nhất: Mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tham khảo thêm: Hiến đất làm đường để tách thửa
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển Quyền sử dụng đất (các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu, có công chứng/chứng thực); cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật ĐĐ năm 2013 có hiệu lực pháp luật) mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai có thể kể đến, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (Hướng dẫn bởi Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT);
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ (Hướng dẫn bởi Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Trường hợp thứ hai: Mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” đối với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền;Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Vì vậy, Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất viết tay chỉ có giá trị pháp lý khi thuộc một trong các trường hợp trên, nếu có điều kiện người mua cần “hợp thức hóa” giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm tránh những phức tạp, rủi ro phát sinh về sau.
Đọc thêm: Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
