Quy định xây dựng nhà liền kề

II. Những nguyên tắc xây dựng luật xây dựng nhà ở liền kề

Nguyên tắc làm nhà liền kề dựa trên căn cứ pháp lý tại Điều 267 và 268 trong Bộ luật Dân sự 2005. Hai điều luật trên đưa ra các quy định về:

• Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
• Nghĩa vụ đảm bảo an toàn đối với công trình xây dựng liền kề.

Nổi bật là những nguyên tắc về chiều cao, độ kiên cố, thiết kế, quy hoạch, vị trí,…

Xem thêm: Quy định xây dựng nhà liền kề

1. Nguyên tắc về số tầng

Số tầng được quy định của nhà liền kề có sự thay đổi tùy thuộc vào lộ giới. Trong đó, tầng lửng và mái che sân thượng thường không tính là một tầng. Cụ thể:

• Nếu lộ giới lớn hơn hoặc bằng 25m, bạn được phép xây dựng tối đa 5 tầng (1 tầng trệt và 4 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn 25m và lớn hơn hoặc bằng 20m, được phép xây dựng tối đa 4 tầng (1 tầng trệt và 3 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn 20m và lớn hơn hoặc bằng 4m, được phép xây dựng tối đa 3 tầng (1 tầng trệt và 2 tầng lầu).
• Nếu lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 4m, được phép xây dựng tối đa 2 tầng (1 tầng trệt và 1 tầng lầu).

2. Nguyên tắc về chiều cao

Tổng chiều cao căn nhà

Chiều cao nhà ở và chiều cao các tầng cũng phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Theo đó, chiều cao của nhà sẽ phụ thuộc chủ yếu vào diện tích của lô đất. Cụ thể:

• Diện tích lô đất từ 30m2 – 40m2, chiều rộng mặt tiền trên 3m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m. Vậy chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng, 1 tum với tổng chiều cao dưới 16m.
• Diện tích lô đất từ 40m2 – 50m2 với chiều rộng mặt tiền từ 3m – 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng trên 5m. Vậy chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng, 1 tum với tổng chiều cao dưới 20m.
• Diện tích lô đất hơn 50m2 với chiều rộng mặt tiền trên 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng trên 5m. Vậy chủ đầu tư được phép quy hoạch xây dựng không quá 6 tầng và tổng chiều cao dưới 24m.

Chiều cao các tầng

Ngoài tổng chiều cao, chiều cao của từng tầng cũng phải tuân theo các hạn mức quy định.

Tìm hiểu thêm: Quy định chỉ định thầu rút gọn

Tầng trệt được phép xây dựng với chiều cao tối đa là 5m. Số liệu này sẽ được tính từ mặt đường phố lên đến mặt sàn của lầu một.

Các tầng còn lại được phép xây dựng tối đa chỉ cao từ 3 – 4m. Số liệu được tính từ mặt sàn tầng dưới cho đến mặt sàn tầng trên.

Chiều cao thông thủy của tầng 1 không nhỏ hơn 3,6m. Nếu như có tầng lửng trong nhà, vậy chiều cao tầng 1 phải lớn hơn 2,7m.

3. Nguyên tắc về độ kiên cố

Giống như chiều cao của nhà liền kề, quy định về độ kiên cố cũng do diện tích đất xây dựng quyết định.

• Nếu diện tích lô đất trong khoảng từ 30m2 – 40m2, bạn được phép xây dựng nhà ở bán kiên cố. Số tầng tối đa xây dựng bán kiên cố trong trường hợp này là 2. Đồng thời, còn tùy vào từng dự án cụ thể mà các kiến trúc sư sẽ đưa ra những yêu cầu về độ kiên cố khác nhau để đảm bảo sự an toàn cho người sử dụng.
• Nếu diện tích lô đất trên 40m2 với bề ngang rộng trên 3m, bạn phát xây dựng nhà kiên cố, chắc chắn.

4. Nguyên tắc trong thiết kế mặt đứng

Khi thi công nhà ở liền kề, cần tuân theo một số nguyên tắc trong thiết kế mặt đứng như sau:

• Số tầng, độ cao các tầng và màu sắc dãy nhà phải có tính đồng nhất.
• Khoảng lùi của nhà cũng như thiết kế hàng rào phải giống nhau.
• Hệ thống cơ sở hạ tầng, kỹ thuật đảm bảo yêu cầu thống nhất, đồng bộ.
• Chiều dài dãy nhà liền kề phải được xây dựng không vượt quá chiều dài cho phép là 60m.
• Giữa các dãy nhà, cần xây dựng đường giao thông đi lại thuận tiện. Chiều rộng của đường tối thiểu phải từ 4m trở lên.
• Thiết kế kiến trúc phải đảm bảo có sự hài hòa với toàn bộ không gian xung quanh.

5. Nguyên tắc về quy hoạch theo luật xây dựng nhà ở liền kề

Đối với quy hoạch, việc xây dựng nhà liền kề cũng cần tuân theo những quy tắc về chiều rộng, chiều sâu,…

• Chiều rộng: tối thiểu là 4,5m.
• Chiều sâu: tối thiểu là 18m. Hơn nữa, phải đảm bảo thông giá cũng như lượng ánh sáng tự nhiên. Chiều sâu không lớn hơn 60m2.
• Diện tích: tối thiểu là 45m2.
• Đảm bảo có khoảng lùi phù hợp với mặt đường và chỉ giới đường đỏ và có sự thống nhất trong toàn bộ dãy nhà. Tuy nhiên, trong một số trường hợp (phụ thuộc vào quy hoạch tuyến đường), nhà liền kề có thể xây dựng sát chỉ giới đường đỏ.
• Yêu cầu số tầng và độ cao của các tầng tương đương nhau trong một dãy nhà.
• Hình thức kiến trúc hài hòa, đồng nhất
• Sử dụng màu sắc chung cho một dãy nhà theo quy hoạch

6. Nguyên tắc về vị trí

Tìm hiểu thêm: Các quy định về xả nước thải vào nguồn nước, bảo vệ môi trường nước

Nguyên tắc về vị trí cũng là một trong những vấn đề quan trọng. Việc xây dựng các dãy nhà liền kề không được phép thực hiện ở một số nơi như:

• Khuôn viên, đoạn đường hoặc tuyến được đã được quy hoạch là biệt thự.
• Những nơi đã có quy hoạch ổn định, khó thay đổi.
• Khuôn viên có các công trình công cộng (trụ sở cơ quan, cơ sở sản xuất,…)
• Khuôn viên được xác định là đối tượng bảo tồn kiến trúc và cảnh quan đô thị.
• Những trường hợp trên nếu vẫn muốn xây dựng thì cần phải được sự cho phép và cấp quyền của các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước.

7. Khoảng cách xây nhà liền kề

• Khoảng cách giữa hai đầu hồi của dãy nhà liền kề không được xây nhỏ hơn 4m
• Khoảng cách giữa hai mặt tiền của 2 dãy nhà từ 8 – 12m. Phần đất trống ở giữa không được xây chen lấn bất cứ công trình nào.
• Nếu 2 dãy nhà quay lưng vào nhau, khoảng cách gần nhất không dưới 2m

III. Ưu nhược điểm của nhà liền kề

Ưu điểm:

Nhà liền kề được thiết kế không tối ưu cho việc kinh doanh, thường được xây dựng trong các khu đô thị, có nhiều không gian công cộng cùng tiện ích sân vườn cây xanh và nhiều khoảng trống hơn.

Nhờ thiết kế độc đáo hai căn phòng liền kề với nhau, cho nên gia chủ không có cảm giác chật chội như ở căn hộ.

Ngoài ra, nhà liền kề có đầy đủ các tiện ích. Tất cả những khu chung cư thương mại khi xây dựng đều phải có các tiện ích như phòng tập thể hình, hồ bơi, công viên.

Về tính riêng tư: thiết kế của nhà liền kề cho phép nhiều thế hệ trong gia đình có thể sống cùng nhau nhưng vẫn đảm bảo được tính riêng tư. Ngoài ra, nếu gia đình ít người, bạn có thể dùng phòng nhỏ để cho thuê.

Nhược điểm:

• Chủ nhà không thể thiết kế theo ý mình, tất cả kiến trúc nhà đều được xây dựng theo một kiểu độc nhất theo ý của nhà đầu tư.
• Khi có hư hỏng cần tu sửa, thay đổi sẽ gặp nhiều khó khăn vì đã theo quy trình từ trước.
• Bên cạnh đó, vì là nhà hoàn thiện nên giá tiền thường từ vài tỷ đồng, đắt hơn rất nhiều các kiểu nhà khác.
• An ninh trong khu nhà sẽ không cao.

Tóm lại

Các Luật xây dựng nhà ở liền kề được quy định rõ trong Hiến pháp và Pháp Luật Chủ thầu dự án cần phải nắm rõ trước khi tiến hành. Trong đó, quan trọng nhất là các yếu tố liên quan đến thiết kế, quy hoạch và vị trí xây dựng. Chúng tôi làm về giấy phép xây dựng, Nếu các bạn có như cầu, xin liên hệ chúng tôi

Tìm hiểu thêm: Lỗi đỗ xe sai quy định