Thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Theo thống kê thì nước ta có Tổng diện tích đất tự nhiên là 33.123.597 ha, bao gồm: Diện tích nhóm đất nông nghiệp là 27.289.454 ha; diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 3.773.750 ha; diện tích nhóm đất chưa sử dụng là 2.060.393 ha. Và đặt biệt là nước ta có diện tích đất trồng lúa cực kỳ lớn, là nước xuất khẩu gạo nhất nhì thế giới và kéo theo đó là nhu cầu về sở hữu quyền sử dụng đất trồng lúa là rất lớn. Vậy để mua bán, chuyển nhượng đất trồng lúa thì cần những điều kiện gì? Trình tự, thủ tục như thế nào?

1. Điều kiện mua bán đất ruộng, chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để thực hiện mua bán đất ruộng, cả bên bán và bên mua cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Xem thêm: Thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Điều kiện đối với bên Bán

• Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Tham khảo thêm: Thủ tục đổi lại bằng lái xe máy

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.

Đọc thêm: Thủ tục đăng ký tạm trú cho người nước ngoài

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

• Theo đó, bên bán cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Việc mua bán, chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai;

Điều kiện đối với bên mua

• Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

…

1. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”

• Căn cứ vào quy định nêu trên bên mua phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa:
• Vậy hiểu như thế nào về quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”? Là Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
• Việc xác nhận Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp do cơ quan nào xác nhận? sẽ có 02 trường hợp sau:
  • Trường hợp 1: Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú trùng với nơi có đất ruộng. Đối với trường hợp này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận.
  • Trường hợp 2: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

2. Trình tự, thủ tục mua bán đất ruộng, chuyển nhượng đất trồng lúa

Bước 1: Đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất trồng lúa

• Nội dung của Hợp đồng đặt cọc bao gồm những thông tin cơ bản sau:
• Thông tin bên bán;
• Thông tin bên mua;
• Thông tin người làm chứng (nếu có);
• Thông tin mô tả về đất: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất, …
• Giá tiền mua bán, số tiền đặt cọc, các đợt thanh toán tiếp theo, thời gian và hình thức thanh toán;
• Nội dung thể hiện thỏa thuận về thời gian hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất trồng lúa.
• Các thỏa thuận khác: bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng, …

Lưu ý: Hai bên có thể bỏ qua bước này nếu xét thấy không cần thiết và có thể trực tiếp đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất để Công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng.

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng tại Văn phòng công chứng địa phương nơi có đất ruộng giao dịch.

Các bên cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau

• Bên bán cần chuẩn bị:
• Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
• Bản gốc Sổ hộ khẩu;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
• Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
• Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bên mua cần chuẩn bị:
• Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
• Bản gốc Sổ hộ khẩu;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
• Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);

Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng

• Hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng kèm phiếu yêu cầu công chứng;
• Chờ Công chứng viên kiểm tra hồ sơ hoặc phát hành hồ sơ:
• Kiểm tra hồ sơ: Đối với trường hợp các bên tự soạn trước dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng điều kiện thì tiếp tục, nếu không đáp ứng điều kiện hoặc vi phạm pháp luật thì yêu cầu sửa đổi, lập dự thảo hợp đồng mới;
• Phát hành hồ sơ: Công chứng viên lập dự thảo hợp đồng (đối với trường hợp các bên mua bán không lập dự thảo hợp đồng trước);
• Công chứng viên đọc lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe. Sau đó, Hai bên kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng, thông tin cá nhân, những thông tin khác như: diện tích, giá tiền, … (nếu có sai sót thì yêu cầu sửa đổi, bổ sung);
• Bên bán và bên mua lần lược ký vào 03 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Việc ký được thực hiện cụ thể như sau: ký tên không ghi rõ họ tên vào mỗi trang (trừ trang cuối) của Hợp đồng; ký tên và ghi rõ họ tên vào trang cuối của Hợp đồng chuyển nhượng;
• Hai bên điểm chỉ vào Hợp đồng;
• Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào Hợp đồng.

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai

Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

• Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, để tránh mất nhiều thời gian thì nên đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện. Vì sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ thì cũng chuyển tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai.
• Hồ sơ gồm có:

• Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau

• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Các nghĩa vụ về thuế, nếu có)

Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Thời gian giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ
• Trường hợp đối với vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc;

4. Những câu hỏi thường gặp liên qua tới mua bán, chuyển nhượng đất ruộng:

Công ty Luật ACC – Đồng hành pháp lý cùng bạn, những năm vừa qua trong việc thực hiện dịch vụ hỗ trọ mua, bán, chuyển nhượng đất ruộng với đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý cao cấp, Luật ACC luôn tự tin sẽ mang lại cho khách hàng dịch vụ uy tín, chuyên nghiệp và hài lòng nhất. Quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi khi muốn tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc muốn cung cấp về các vấn đề khác… Chúng tôi luôn sẵn lòng hỗ trợ quý khách hàng!

Tham khảo thêm: Thủ tục san lấp đất nông nghiệp

• Email: info@dichvuluattoanquoc.com
• Hotline: 1900 3330
• Zalo: 0967 370 488

✅ Mua, bán và chuyển nhượng: ⭕ Đất ruộng ✅ Cập nhật: ⭐ 2022 ✅ Hotline: ⭕ 1900.3330 ✅ Hỗ trợ: ⭐ Toàn quốc ✅ Liên hệ ⭕ Zalo hoặc Facebook