Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân mua bán đất là một trong các loại thuế phí mà các bạn phải nộp cho Nhà nước khi tiến hành các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải ai bán đất cũng phải nộp thuế TNCN. Trong phạm vi bài viết này, công ty kế toán thuế TinLaw xin được chia sẻ một số thông tin cơ bản liên quan đến việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất. Cùng theo dõi nhé!

MỤC LỤC

Xem thêm: Thuế tncn chuyển nhượng đất

• Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất
• Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất?
• Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất
• Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng
• Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
  • Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất
  • Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế
  • Bước 3: Cơ quan thuế kiểm tra và gửi Thông báo nộp thuế
  • Bước 4: Nộp thuế cho cơ quan thuế

Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây, các bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất:

• Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất đất giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Cụ thể là vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Lưu ý: Nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất. Nhưng chuyển nhượng MỘT PHẦN thì KHÔNG được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất?

Thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán bất động sản là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, bên bán và bên mua có thể tự thỏa thuận với nhau về người gánh nghĩa vụ thuế và phải ghi điều khoản đó vào hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất nhé. Còn nếu không có thỏa thuận gì thì, người nộp thuế sẽ là bên bán đất.

>> Xem thêm: Những chiêu né thuế TNCN thường gặp khi chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được xem là khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do vậy, cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất sẽ áp dụng theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Lưu ý: Đây là công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất mới nhất, chính xác nhất hiện nay (2021). Các bạn có thể tham khảo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về cách tính số thuế phải nộp khi mua bán nhà đất để biết thêm chi tiết.

Trong đó:

• Thuế suất đối với chuyển nhượng là 2% trên giá chuyển nhượng
• Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán, là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất 2020 do UBND cấp tỉnh (nơi bán nhà đất) quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Tìm hiểu thêm: Khi nào thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn A bán nhà cho bà Nguyễn Thị B với giá 4 tỷ đồng, theo hợp đồng thỏa thuận thì ông A sẽ là người đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, thuế tncn chuyển nhượng đất sẽ được tính như sau:

Thuế TNCN phải nộp = 4 tỷ x 2% = 80 triệu đồng

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng

• Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

Lưu ý quan trọng: Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt là thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế, đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.

Để nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất các bạn tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất theo mẫu 03/BĐS-TNCN
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Lưu ý: Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng.

Lưu ý: Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cần có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai lần thứ 2 trở đi thì phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Bước 3: Cơ quan thuế kiểm tra và gửi Thông báo nộp thuế

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển đến Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.

Đọc thêm: Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thuộc

Cơ quan thuế sẽ gửi Thông báo nộp thuế cho cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất.

Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo về số thuế phải nộp. Người nộp thuế sẽ chuẩn bị tiền từ trước theo đúng số tiền đã ghi trên thông báo.

Bước 4: Nộp thuế cho cơ quan thuế

Người nộp thuế tiến hành nộp thuế cho Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng. Thời hạn nộp thuế là thời gian cụ thể được ghi trong Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thường thì thời hạn nộp không được quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Sau khi nộp đúng số tiền đã ghi trong Thông báo, cá nhân nộp thuế đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất.

>> Xem thêm: Thủ tục và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chứng khoán

>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, tiền công

>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng vốn góp, cổ phần

>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi trúng số, trúng thưởng

Trên đây là những thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu vẫn còn vấn đề chưa rõ, hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác vui lòng liên hệ TinLaw để được hỗ trợ, tư vấn.

Gọi ngay!!!

Tham khảo thêm: Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân