Quy định về lối đi riêng

Bộ Luật dân sự 2015 đã có những quy định về lối đi riêng nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu bất động sản (BĐS) bị vây bọc. Dưới đây là 8 quy định quan trọng về lối đi riêng (cả chủ sở hữu BĐS vây bọc và chủ sở hữu BĐS bị vây bọc cần biết) để vừa đảm bảo quyền lợi của mình vừa tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trên thực tế, đất đai được chia thành nhiều mảnh đất khác nhau do các chủ khác nhau sở hữu. Và như Lỗ Tấn đã từng nói “Trên đời này làm gì có đường, người ta đi mãi thì thành đường thôi”. Những mảnh đất nào nếu đã có đường đi rồi thì không nói tới, vì thuộc sở hữu của ai thì trong sổ đỏ của mỗi chủ đã thể hiện rõ (nếu của chung thì sẽ được ghi là đường đi). Nhưng trường hợp mảnh đất mới chưa có đường đi, cần thiết phải mở đường đi thì phải làm thế nào? Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có quyền tự mở đường đi cho mình không? Nếu muốn có đường đi thì cần làm như thế nào để đúng với pháp luật? Hãy theo dõi bài viết này để có câu trả lời!

Xem thêm: Quy định về lối đi riêng

1/ Quy định về quyền mở lối đi riêng của chủ BĐS bị vây bọc

Chủ sở hữu của một BĐS bất kỳ không chỉ có quyền đối với BĐS của chính mình mà còn có quyền đối với BĐS liền kề theo quy định tại Bộ Luật dân sự 2015.

Cụ thể, Điều 273 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.

Điều 273 đã nêu rõ quyền đầu tiên của chủ BĐS bất kỳ đối với BĐS liền kề đó là quyền có lối đi. Quyền này được quy định rõ hơn tại Điều 254 như sau:

“Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Như vậy, chủ của bất cứ BĐS nào cũng đều có quyền mở lối đi cho riêng mình dù rằng đang bị bao bọc bởi một hoặc nhiều BĐS liền kề. Mọi hành vi cản trở, ngăn cấm chủ BĐS bị vây bọc mở đường là vi phạm pháp luật và bị xử phạt thích đáng.

2/ Quy định về điều kiện hưởng quyền của chủ BĐS bị vây bọc

Mọi chủ sở hữu BĐS đều có quyền về lối đi qua, nhưng phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Bị vây bọc bởi các BĐS khác dẫn đến không thể lưu thông đến đường công cộng; hoặc đường lưu thông đã có nhưng quá nhỏ không thể sử dụng được.
• Không có bất cứ một lối đi nào ra đường công cộng, chủ sở hữu của BĐS không có cách nào để lưu thông từ đất của mình đi ra đường.

3/ Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia

Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS hưởng quyền

Quyền:

• Yêu cầu chủ BĐS liền kề dành cho mình một lối đi trên mảnh đất của họ;
• Yêu cầu tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định vị trí, kích thước của lối đi trong trường hợp không thỏa thuận được.

Nghĩa vụ:

Để đảm bảo lợi ích cho chủ BĐS phải bỏ đất làm lối đi cho người khác, pháp luật cũng đã có những quy định về nghĩa vụ của người được mở lối đi riêng.

Cụ thể, tại Điều 254 quy định như sau:

Tìm hiểu thêm: Quy định giờ làm việc hành chính 2020

“Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc đã có quyền được mở lối đi riêng thì đồng thời cũng phải có nghĩa vụ đền bù xứng đáng cho chủ sở hữu BĐS phải bỏ đất làm đường đi cho mình. Trừ khi chủ BĐS bỏ đất làm đường tự nguyện hiến đất làm đường, hoặc trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, nếu thuộc vào trường hợp Khoản 3 Điều 254 thì chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không cần phải đền bù khi mở lối đi riêng, như sau: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS chịu hưởng quyền

Quyền:

• Được đền bù hợp lý, xứng đáng đối với phần đất mà mình đã bỏ ra để làm lối đi cho chủ BĐS bị vây bọc;
• Có quyền được yêu cầu tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định vị trí và kích thước của lối đi trong trường hợp không thể thỏa thuận.

Nghĩa vụ:

• Phải bỏ ra một phần đất để làm lối đi cho chủ BĐS bị vây bọc theo quy định của pháp luật. Dù muốn hay không thì đó là quy định của pháp luật buộc chủ BĐS phải tuân theo.

4/ Quy định về vị trí, kích thước lối đi riêng

Mặc dù pháp luật cho phép chủ sở hữu BĐS bị vây bọc được quyền mở lối đi riêng nhưng điều đó không có nghĩa là mở ở đâu cũng được, mở như thế nào cũng được. Mà việc mở đường phải tuân thủ quy định về vị trí và kích thước như sau:

Về vị trí

Điều 254 quy định về lối đi riêng như sau:

“Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”

Như vậy, lối đi được phép mở nhưng phải tuân thủ nguyên tắc thuận tiện và hợp lý. Không chỉ hợp lý với chủ BĐS bị vây bọc mà còn phải tính toán đến lợi ích của chủ BĐS phải bỏ đất mở lối đi.

Về kích thước

Khoản 2 Điều 254 Bộ Luật dân sự quy định về kích thước lối đi như sau:

“Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”

Như vậy, chiều cao – chiều dài – chiều rộng của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận và đi đến thống nhất. Trừ khi không thể thống nhất thì mới nhờ đến Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Tuy nhiên, đây là một trong những hạn chế của Bộ Luật dân sự 2015 khi đã đề cập đến quyền có lối đi qua nhưng lại chưa nói rõ cụ thể về định nghĩa như thế nào được coi là thuận tiện và hợp lý, không quy định rõ về kích thước lối đi. Chính sự mơ hồ này đã gây ra không ít những tranh chấp, kiện tụng mà người phán xử cũng khó để đưa ra cái kết cuối cùng sao cho hợp lý.

5/ Quy định về lập biên bản thỏa thuận lối đi riêng

Đọc thêm: Quy định tang lễ cựu chiến binh

Để tránh tranh chấp về sau, đồng thời làm căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có, pháp luật quy định: Sau khi đã thống nhất được việc mở lối đi riêng, các bên phải làm biên bản. Biên bản phải được thành lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia, được chứng thực tại UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng.

Trong biên bản phải ghi rõ thông tin của các bên tham gia, thỏa thuận về vị trí, diện tích lối đi, thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia.

6/ Quy định về giải quyết tranh chấp lối đi riêng

Tranh chấp lối đi liền kề là chuyện xảy ra như cơm bữa tại nước ta, kể cả nông thôn hay thành thị. Khi xảy ra tranh chấp lối đi, những người liên quan cần biết quy định của pháp luật để thực hiện việc giải quyết tranh chấp như thế nào cho đúng.

Theo đó, Luật đất đai 2013 quy định về việc giải quyết tranh chấp như sau:

• Thứ nhất, khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau;
• Thứ hai, nếu các bên không thể tự hòa giải thì cần gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải;
• Thứ ba, nếu hòa giải không thành thì sẽ cần đến sự tham gia của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Tòa án nhân dân, hoặc UBND có thẩm quyền, hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện, hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp cụ thể.

7/ Quy định về hiệu lực của quyền lối đi qua

Điều 247 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”.

Như vậy, quyền lối đi qua sẽ có hiệu lực cho đến khi BĐS liền kề còn tồn tại. Do đó, khi chủ sở hữu BĐS bị vây bọc (đang hưởng quyền về lối đi) chuyển giao bất động sản của mình cho một người khác (không hưởng quyền về lối đi), thì chủ mới cũng sẽ được hưởng quyền về lối đi của chủ cũ.

8/ Quy định về quyền chấm dứt đối với lối đi riêng

Thông thường, các bên sẽ dựa vào biên bản thỏa thuận lối đi để thực hiện cho đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ BĐS có đất làm đường đi muốn lấy lại lối đi riêng thì cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật như sau:

“Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
3. Theo thỏa thuận của các bên.
4. Trường hợp khác theo quy định của luật”.

Như vậy, chủ BĐS liền kề chỉ có thể lấy lại đường đi khi chính họ mua lại mảnh đất đang bị vây bọc và cần sử dụng lối đi tại đất của mình. Hoặc khi chủ BĐS bị bao bọc đã tìm được lối đi khác phù hợp hơn. Hoặc khi các bên thỏa thuận, thống nhất sẽ không sử dụng lối đi đó nữa. Nếu không thuộc các trường hợp nói trên thì chủ sở hữu BĐS có lối đi không được quyền tự ý chấm dứt quyền sử dụng lối đi của chủ BĐS bị vây bọc.

Trên là 8 quy định về lối đi riêng mà Bộ Luật dân sự 2015 đã quy định rõ, mọi người nên nắm để thực hiện đúng theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Xem thêm:

Tìm hiểu thêm: Quy định thời gian cấp sổ đỏ

• Đất ở lối đi chung có tách sổ được không? (Giải đáp)
• Mẫu đơn xin cho tặng quyền sử dụng đất và thủ tục từ A-Z
• Có được xây nhà trong lộ giới không?

Đánh giá của bạn