Nội dung chính
- 1 1. Quy định về mức giá đền bù đất ở ?
- 2 2. Tiền sử dụng đất có phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất ?
- 3 3. Chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho 1 người con được không?
- 4 4. Tư vấn thuê đất để làm trụ sở chính của công ty ?
- 5 5. Tư vấn về mức bồi thường của nhà nước trong trường hợp lấy đất làm đường ?
1. Quy định về mức giá đền bù đất ở ?
Chào Luật sư, gia đình tôi hiện có 800m² đất ở, nay UBND tỉnh Thanh Hóa lấy làm khu di tích và giao cho UBND huyện Thọ Xuân làm công tác giải phóng mặt bằng nhưng giá đền bù ban dự án đưa ra quá thấp so với giá thị trường, với giá 1,500,000đ/m².
Xem thêm: Khung giá đền bù đất đai
Trong khi đó vào thời điểm có quyết định thu hồi đất ngày 26/4/2017 giá chuyển nhượng trên thị trường và chính quyền địa phương bán đấu giá là 3,000,000đ/m², vậy xin Luật sư cho biết ban giải phóng mặt bằng của huyện Thọ Xuân áp giá như vậy có thỏa đáng và đúng luật đất đai nhà nước ban hành hay không ? (giá 1,500,000 đồng là giá người dân và gia đình tôi đang đóng thuế nhà đất hàng năm).
Mong nhận được hồi âm của Luật sư !
Xin chân thành cảm ơn Luật sư !
Luật sư trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Khuê, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Trường hợp của bạn là Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công cộng và diện tích đất bị thu hồi là đất ở nên căn cứ khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013, giá đất được áp dụng để bồi thường cho gia đình bạn là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất :
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Nội dung trên cũng được quy định, làm rõ hơn tại khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Như vậy, việc xác định giá đất cụ thể của thửa đất là trên cơ sở thông tin của thửa đất và giá đất thị trường, sử dụng phương pháp phù hợp để xác định. Trường hợp cần thiết, cơ quan quản lý đất đai có thể thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Các phương pháp và quy trình cũng như thẩm quyền, chức năng của các tổ chức, cá nhân liên quan trong việc xác định giá đất cụ thể bạn có thể tham khảo tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Măt khác, như thông tin bạn cung cấp thì giá đất mà Ban giải phóng mặt bằng huyện Thọ Xuân áp dụng để bồi thường cho gia đình bạn là theo giá đất mà gia đình bạn đang đóng thuế sử dụng đất hàng năm. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013 thì trường hợp này là đang áp dụng theo bảng giá đất :
“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
b) Tính thuế sử dụng đất;”
Kết luận : đối với trường hợp của bạn khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích công cộng thì giá đất được áp dụng để đền bù phải là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chứ không phải áp dụng theo bảng giá đất. Vì vậy, nếu Ban giải phóng mặt bằng áp dụng giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để đền bù cho gia đình bạn là chưa đúng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, giá đất cụ thể được xác định có dựa trên giá đất thị trường nên nếu giá đất mà gia đình bạn được áp dụng để bồi thường chưa phù hợp thì bạn có thể khiếu nại lên thủ trưởng cơ quan nơi đã ra quyết định bồi thường với gia đình bạn để được giải quyết.
2. Tiền sử dụng đất có phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất ?
Thưa luật sư luật sư. Gia đình tôi mong muốn nhờ luật sư tư vấn luật đất đai. Tôi có 2 mảnh đất mua vào 2 thời điểm khác nhau. Một mảnh mua năm 1988, một mảnh mua năm 1991.
Hai mảnh đất liền kề nên địa chính phường đã làm chung vào một quyển số đỏ, tổng diện tích cả 2 mảnh là 151.7m2. Hạn mức gia đình tôi chỉ được 120m2 chứng nhận đất ở lâu dài. 31,7m2 là đất sân vườn. Vậy gia đình tôi muốn xây dựng nhưng phải đóng thuế. Hoàn cảnh khó khăn, tôi sợ đi làm thủ tục xong mới biết lệ phí, tôi không biết có thể lo dược không? Xin luật sư tư vấn giúp cho gia đình tôi muốn chuyển mục đích 31,7m2 đất sân vườn lên thổ cư thì chi phí hết bao nhiêu?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê . Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn muốn xây dựng trên diện tích đất vườn đó thì phải làm thủ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tìm hiểu thêm: Người sử dụng đất: khái niệm, quyền & nghĩa vụ (Luật mới nhất)
Khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp…. “
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng của đất có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:
+) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộngđất, sổ địa chính;
+) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
+) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
+) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
– Chứng minh thư nhân dân và Sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực).
Hồ sơ được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Phí và lệ phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Căn cứ điểm a) Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định :
“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, tiền sử dụng đất khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu gia đình bạn thuộc hộ nghèo, thì gia đình bạn làm đơn để xin miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
3. Chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho 1 người con được không?
Thưa luật sư, Tôi là con trai trưởng trong gia đình có 9 chị em. Khi bố tôi chuyển quyền sử dụng toàn bộ đất thổ cư cho em tôi là con thứ 7/9 người con trong gia đình mà không có ý kiến của tôi và các thành viên khác trong gia đình. Như vậy có phù hợp không và tôi phải giải quyết sự việc trên như thế nào?
Xin trân trọng cám ơn.
Trả lời:
Trường hợp của bạn, để xác định được những đối tượng nào có quyền chuyển nhượng mảnh đất thì trước hết phải xác định thửa đất nêu trên thuộc quyền sở hữu của cha mẹ bạn hay thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình.
Thứ nhất, đối với trường hợp thửa đất nêu trên thuộc quyền sở hữu của cha mẹ bạn (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cha, mẹ bạn). Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, cha mẹ bạn có quyền tặng cho thửa đất nêu trên cho em bạn. Thứ hai, trường hợp thửa đất nêu trên là tài sản của hộ gia đình
Việc sang tên thửa đất cho bạn phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên đồng ý theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Tìm hiểu thêm: Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
4. Tư vấn thuê đất để làm trụ sở chính của công ty ?
Thưa luật sư, Em muốn thành lập một công ty TNHH đã có đủ vốn theo quy định, có trụ sở tạm thời và có năng lực hành vi dân sự.
Tuy vậy vấn đề đất để làm trụ sở chính chưa giải quyết được, vậy em có thể thuê một thửa đất để làm trụ sở chính hay không. Nếu được thì thủ tục xin thuê đất như thế nào?
Em xin chân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Căn cứ quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì địa chỉ trụ sở của doanh nghiệp là nơi trụ sở chính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc, giao dịch của doanh nghiệp.
Ví dụ: Chung cư có chức năng để ở thì không được phép đặt trụ sở công ty để thực hiện chức năng kinh doanh ở đó, tuy nhiên ở một số trung tâm thương mại/chung cư thì chủ đầu tư có xin chức năng kinh doanh cho những khu xác định và cụ thể như lầu trệt, tầng 1, tầng 2… Còn đối với những địa chỉ khác có xác định địa chỉ rõ ràng thì các bạn hoàn toàn có thể đặt địa chỉ trụ sở để kinh doanh.
5. Tư vấn về mức bồi thường của nhà nước trong trường hợp lấy đất làm đường ?
Xin chào Luật sư, Tôi có một vấn đề chưa rõ nên muốn nhờ sự tư vấn của Luật sư, cụ thể: Việc lấy một phần đất trồng cây công nghiệp của dân làm đường (đường vào một xã khác theo dự án của UBND tỉnh) thì người dân đó có được bồi thường không? Luật sư có thể cho tôi biết Văn bản quy định về vấn đề đó được không ạ?
Xin chân thành cám ơn Luật sự, chúc Văn phòng chúng ta luôn làm ăn tốt đẹp.
Trả lời:
Trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được bồi thường đất nông nghiệp theo quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013:
“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
…“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).
Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu không có đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.
Ngoài ra, khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại
….” (Khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013)
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất có cây trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số 1900.6162 để được hỗ trợ tư vấn pháp lí trực tuyến.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
Tham khảo thêm: Những điểm cần lưu ý trong thủ tục cầm cố nhà đất năm 2022
